Statut fiscal du bailleur privé : ce qui peut changer dès décembre 2025
Bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs : le gouvernement prépare un tout nouveau cadre fiscal pour encourager l’investissement locatif privé.
Issu du rapport parlementaire Daubresse-Cosson remis en juin 2025, ce futur statut fiscal du bailleur privé devrait entrer en vigueur à compter de décembre 2025, avec des mesures applicables progressivement dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026.
Mais concrètement, que va changer ce dispositif ? Quels seront les avantages fiscaux pour les propriétaires qui mettent un logement en location longue durée ?
Pourquoi un nouveau statut fiscal du bailleur privé ?
Dernièrement, l’investissement locatif peine à séduire. Hausse des taux d’intérêt, complexité fiscale, incertitudes réglementaires… autant de freins qui réduisent l’offre locative.
L’objectif du gouvernement est donc double :
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redonner de l’attractivité au marché locatif privé,
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stimuler la construction et la rénovation de logements, tout en favorisant des loyers plus abordables.
Les principales propositions fiscales
Proposition n°1 – Amortissement fiscal et micro-foncier
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Amortissement forfaitaire annuel du bien (hors terrain) pour les logements loués à longue durée :
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5 % par an pour les logements neufs (sur 20 ans).
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4 % par an pour les logements anciens, sous condition d’au moins 15 % de travaux sur le prix d’acquisition.
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➔ Objectif : rendre l’investissement plus rentable et lisible dans la durée.
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Régime micro-foncier :
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Abattement forfaitaire passerait de 30 % à 50 %
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Plafond de revenus locatifs porté à 30 000 € annuels (au lieu de 15 000 €)
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➔ Une simplification bienvenue pour les petits bailleurs.
Proposition n°2 – Bonus pour loyers abordables
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Régime réel : bonus d’amortissement de 0,5 % à 1,5 % selon que le loyer est “intermédiaire”, “social” ou “très social »
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Micro-foncier : bonus d’abattement supplémentaire de 5 %, 10 % ou 15 % selon la catégorie du loyer social
Proposition n°3 – Déficit foncier boosté
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Les bailleurs qui réalisent des travaux générant un déficit foncier pourront l’imputer sur leur revenu global jusqu’à 40 000 € par an (contre 10 700 € actuellement).
➔ Un levier fiscal puissant pour encourager la rénovation énergétique et structurelle des logements.
Proposition n°4 – Exclusion de l’IFI
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Les biens loués à longue durée comme résidence principale du locataire seraient exclus de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
➔ Une mesure particulièrement favorable aux propriétaires disposant d’un patrimoine immobilier important.
Proposition n°5 – Réforme des plus-values immobilières : exonération après 20 ans
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Aujourd’hui, l’exonération totale des plus-values immobilières intervient après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le nouveau statut fiscal harmoniserait la règle : exonération globale après 20 ans de détention.
➔ Une incitation claire à conserver ses biens sur le long terme
Un statut encore en discussion
Attention : ce statut du bailleur privé n’est pas encore définitif.
Il s’agit de propositions inscrites dans le rapport Daubresse-Cosson, qui doivent être intégrées au projet de loi de finances pour 2026. Leur mise en œuvre effective dépendra donc du vote du Parlement et des décrets d’application.
Quels impacts pour les propriétaires bailleurs ?
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Rentabilité accrue grâce aux amortissements et aux abattements élargis.
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Incitation forte aux travaux avec un déficit foncier rehaussé.
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Allègement patrimonial grâce à l’exclusion de l’IFI.
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Meilleure visibilité à long terme avec une exonération des plus-values harmonisée après 20 ans.
En contrepartie, le dispositif ne serait pas rétroactif : il ne concernerait que les investissements réalisés à partir de décembre 2025.
Une opportunité à anticiper
Le futur statut fiscal du bailleur privé pourrait devenir un outil majeur pour relancer l’investissement locatif. Plus simple, plus attractif, et davantage orienté vers les loyers abordables, il vise à concilier l’intérêt des propriétaires et des locataires.
👉 Vous êtes propriétaire bailleur ou vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ?
C’est le moment idéal pour anticiper vos projets et préparer votre stratégie patrimoniale afin de tirer parti des futurs avantages fiscaux.
Pour aller plus loin :