Contester sa taxe d’habitation (résidence secondaire, logement vacant) : quand, pourquoi et comment ?

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale a été supprimée. En revanche, elle reste due sur les résidences secondaires et certains locaux meublés non affectés à l’habitation principale. Des taxes « voisines » existent aussi pour les logements vacants (TLV/THLV). Voici quand il est pertinent de contester et la méthode pas-à-pas pour le faire efficacement.

1) Qui est encore concerné par la taxe d’habitation (TH) ?

• Résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale : imposables en fonction de la valeur locative cadastrale et du taux voté par la commune. Certaines communes « tendues » peuvent en plus majorer la cotisation de +5 % à +60 %.

• Logements vacants : ils peuvent être soumis à la TLV (État, en zone tendue) ou à la THLV (décidée par la commune hors zone tendue). Des rectifications et réclamations sont possibles si l’assujettissement est erroné.

Bon à savoir (calendrier 2025) : les avis en ligne de TH « résidences secondaires » sont mis à disposition à partir du 3 novembre (non mensualisés) et du 17 novembre (mensualisés).

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2) Quand contester ? Est-ce pertinent ?

Vous pouvez (et devez) agir si l’un des points ci-dessous est mal appliqué :

• Erreur sur votre situation au 1ᵉʳ janvier : vente du bien avant le 1ᵉʳ janvier N, ou bien devenu résidence principale au 1ᵉʳ janvier N → la TH ne doit pas être due pour l’année N sur ce logement.

• Logement meublé / non meublé mal qualifié : un logement insuffisamment meublé ne relève pas de la TH/THRS ; s’il est habitable et vide, il peut relever, selon la zone, des taxes sur logements vacants (à vérifier).

• Majoration (surtaxe) en zone tendue injustifiée : vous pouvez demander un dégrèvement de cette majoration si, par exemple,

  • votre activité professionnelle vous oblige à résider près de la résidence secondaire,

  • vous êtes hébergé durablement en EHPAD (ancien logement devenu secondaire),

  • la résidence est inhabitable pour une cause indépendante de votre volonté (travaux lourds nécessaires).

• Entrée en établissement (EHPAD, long séjour) : exonération possible de THRS sur l’ancien domicile devenu secondaire, sous conditions.

• TLV/THLV à tort : logement considéré vacant alors que la vacance n’entre pas dans les critères (occupé, en travaux lourds, vacance indépendante de votre volonté, etc.).

3) Délais : jusqu’à quand déposer votre réclamation ?

Pour les impôts locaux (dont TH/THRS, TLV/THLV), le délai général pour contester s’achève le 31 décembre de l’année qui suit la mise en recouvrement figurant sur l’avis. Exemple : avis mis en recouvrement en 2025 → réclamation jusqu’au 31 décembre 2026. Le délai figure sur votre avis d’imposition.

Important : déposer une réclamation ne dispense pas de payer. Vous pouvez toutefois demander un sursis de paiement (LPF art. L.277) en même temps que votre réclamation.

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4) Comment contester ? La méthode pas-à-pas

A. Commencez par vérifier vos informations

• Dans votre espace impots.gouv.fr > “Biens immobiliers”, vérifiez (et corrigez au besoin) votre déclaration d’occupation : résidence principale / secondaire / vacant, identité de l’occupant, changements depuis la précédente déclaration.

B. Déposez la réclamation

1. En ligne (recommandé)

Espace Particulier > Messagerie sécurisée > “Écrire” > Réclamation/Contestation > choisissez la taxe concernée (taxe d’habitation, TLV, THLV). Joignez les justificatifs.

2. Par courrier

Adressez une lettre simple au Service des impôts des particuliers (SIP) du lieu de situation du bien. Une lettre sur papier libre suffit si elle comporte les références de l’avis et vos justificatifs.

3. Sur place / téléphone

Vous pouvez aussi passer au guichet ou appeler votre centre des finances publiques.

C. Pièces utiles à joindre (selon les cas)

• Acte de vente, état des lieux de sortie, facture de déménagement, relevés d’énergie montrant l’occupation/vacance,

• Attestation employeur (résidence pro), attestation d’hébergement en EHPAD, photos/rapports prouvant l’inhabitabilité,

• Capture de la déclaration d’occupation mise à jour, etc

5) Et après le dépôt ?

• L’administration vise à traiter rapidement, mais à défaut de réponse dans les 6 mois (ou si la réponse ne vous satisfait pas), vous pouvez engager les recours appropriés (conciliation puis tribunal administratif).

FAQ Express sur la taxe d’habitation

Check-list rapide

• Vérifier votre déclaration d’occupation (impots.gouv.fr > Biens immobiliers)

• Rassembler justificatifs

• Déposer la réclamation en ligne (ou courrier au SIP) avant le 31/12 de l’année N+1

• Demander un sursis si besoin

• Suivre la réponse ; en cas de désaccord, activer les recours.

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