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Loi Malraux : le guide pour investir dans l’immobilier ancien de caractère et réduire (fortement) vos impôts

par | Oct 29, 2025 | Immobilier, Impôt et fiscalité

Restauration immobilière pour défiscaliser en loi Malraux

Pourquoi la loi Malraux intéresse (beaucoup) les contribuables fortement imposés

La loi Malraux est un dispositif fiscal dédié à la restauration d’immeubles anciens situés dans des secteurs protégés. En échange d’une mise en location de 9 ans (logement nu, résidence principale du locataire), vous obtenez une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Les taux de réduction sont de 22 % ou 30 % selon la zone (voir ci-dessous). Ce mécanisme est hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € (pour les opérations engagées depuis 2013).

Bon à savoir : la réduction s’impute au fur et à mesure des paiements des travaux (sur l’année du paiement). Pour les opérations engagées, l’excédent non imputé peut être reporté sur les 3 années suivantes.

Où peut-on investir pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux ?

  • 30 % : immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur).

  • 22 % : immeubles situés dans un SPR avec PVAP (Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou en SPR non couvert par PSMV.

Conditions clés à respecter (pour conserver l’avantage fiscal)

  1. Restauration complète sous autorisation d’urbanisme, dans le périmètre éligible, avec contrôle des ABF (architectes des bâtiments de France). La base de calcul exclut le prix d’acquisition ; on retient les dépenses de travaux éligibles effectivement payées (honoraires d’architecte/maîtrise d’œuvre, travaux de restauration, taxes et frais indissociables…), après déduction des subventions éventuelles (ex. ANAH).

  2. Location nue pendant 9 ans, à usage de résidence principale, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant. Revenus imposés en revenus fonciers.

  3. Pleines propriété des immeubles/parts (les biens démembrés sont exclus du champ de la réduction).

  4. Plafond de base : 400 000 € de travaux sur 4 années consécutives.

  5. Non-cumul avec d’autres réductions “investissement locatif”.

Alternative : vous pouvez renoncer à Malraux et utiliser le déficit foncier de droit commun, mais pas sur des travaux réalisés via la VIR (vente d’immeuble à rénover), qui restent alors considérés comme du prix d’acquisition.

Comment la réduction d’impôt Malraux est calculée ?

  • Assiette : total des dépenses de travaux éligibles payées chaque année (hors prix du foncier et frais d’acquisition).

  • Taux : 22 % (SPR/PVAP) ou 30 % (SPR/PSMV).

  • Imputation : la réduction de chaque année s’impute sur l’IR de la même année.

    • Si la réduction dépasse votre IR : pour les opérations engagées, report possible sur 3 ans (priorité aux fractions les plus anciennes).

 

📌 Exemple chiffré complet (avec répartition annuelle)

Hypothèse : Appartement en SPR/PSMV (taux 30 %).
Montage en VIR (appels de fonds échelonnés).

  • Prix d’acquisition (hors travaux) : 280 000 € (non éligible)

  • Travaux éligibles : 300 000 € (échelonnés sur 3 ans, < plafond 400 000 €/4 ans)

  • Calendrier de paiements des travaux :

    • Année 1 : 150 000 €

    • Année 2 : 100 000 €

    • Année 3 : 50 000 €

Réduction d’impôt (taux 30 %) par année :

  • Année 1 : 150 000 × 30 % = 45 000 €

  • Année 2 : 100 000 × 30 % = 30 000 €

  • Année 3 : 50 000 × 30 % = 15 000 €
    Total sur 3 ans : 90 000 € de réduction d’IR.

Si, une année, votre IR est insuffisant pour absorber la réduction (ex. 45 000 € la 1ʳᵉ année), l’excédent est reportable jusqu’à 3 ans 

Variante SPR/PVAP (22 %) avec les mêmes paiements :

  • Année 1 : 33 000 €

  • Année 2 : 22 000 €

  • Année 3 : 11 000 €
    Total : 66 000 € de réduction d’IR

Fiscalité pendant la location : ce qu’il faut anticiper

  • Revenus = revenus fonciers (régime réel conseillé vu le contexte travaux). Les dépenses utilisées pour la réduction Malraux ne sont pas déductibles en revenus fonciers (pas de “double avantage”).

  • Cumul Malraux / déficit foncier : si vous choisissez Malraux, les dépenses retenues dans l’assiette ne peuvent pas générer de déficit foncier. Si vous renoncez à Malraux, vous retombez sur le droit commun du déficit foncier (imputation 10 700 € sur le revenu global, solde sur revenus fonciers 10 ans). Attention spécifique aux opérations en VIR (non déductibles en revenus fonciers).

 

Les 7 erreurs à éviter

  1. Confondre “travaux” et “prix d’acquisition” : le prix du bien et les frais d’achat ne rentrent pas dans l’assiette.

  2. Louer trop tard : le bail doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

  3. Louer à un proche (ascendants/descendants/foyer fiscal) : strictement interdit.

  4. Ignorer le plafond “400 000 € / 4 ans” ou les effets de subventions ANAH qui diminuent l’assiette.

  5. Sous-estimer la vacance locative : la location doit être continue sur 9 ans (les périodes de vacance doivent rester justifiées et limitées).

  6. Oublier la règle d’imputation annuelle des paiements (la réduction suit vos paiements facturés année par année).

  7. Supposer que Malraux est plafonné à 10 000 € : il ne l’est pas.

 

Ce qu’il faut retenir

  • 22 % ou 30 % de réduction d’IR sur les travaux payés, plafonnés à 400 000 € sur 4 ans.

  • Location nue 9 ans, bail sous 12 mois après les travaux, pas à un proche.

  • Hors plafond “10 000 €” des niches fiscales (opérations engagées depuis 2013).

  • Report 3 ans possible de l’excédent (opérations engagées depuis 2017).

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SD Conseils & Patrimoine – Cabinet Sylvia Delisle
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Ce que je fais concrètement pour vous

  • Sélection rigoureuse des programmes : je travaille avec des promoteurs-réhabilitateurs spécialisés Malraux, rompus aux chantiers sous contrôle ABF et aux montages VIR sécurisés.

  • Audit fiscal personnalisé : simulation de l’échelonnement des travaux vs profil d’impôt pour optimiser l’imputation (et le report 3 ans si utile).

  • Contrôle réglementaire : vérification du zonage (PSMV/PVAP), des autorisations, du respect des obligations déclaratives et pièces justificatives à conserver.

  • Stratégie patrimoniale globale : articulation avec vos autres revenus fonciers, votre IFI, vos projets de transmission et vos objectifs de rendement.

Objectif : sécuriser l’opération juridiquement et fiscalement et maximiser l’impact sur votre impôt, sans mauvaise surprise.

Mon process en 5 étapes

  1. Point téléphonique gratuit (30 min) — objectifs & impôt cible
  2. Pré-sélection des programmes immobiliers — proposition d’opérations adaptées
  3. Simulation chiffrée — réduction par année, cash-flow, TRI
  4. Due diligence & signature — accompagnement dans la compréhension des contrats, garanties, notaire…
  5. Location & suivi — bail, calendrier déclaratif, accompagnement
Risques à connaître : aléas de chantier, délais administratifs, vacance locative, revente avant 9 ans (remise en cause), non-conformité des travaux.
Mon rôle : les anticiper et les réduire.

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FAQ complémentaires – Loi Malraux – Réduction d’impôts

1) La réduction Malraux est-elle remboursable si elle dépasse mon impôt ?

Non. Pour les opérations engagées à compter de 2017, l’excédent se reporte jusqu’à 3 ans mais n’est pas remboursé.

2) Y a-t-il des plafonds de loyers ou de ressources des locataires en Malraux ?

Non. Contrairement à Pinel, aucun plafond de loyer ni de ressources n’est exigé. Le bail doit simplement être nu et porter sur la résidence principale du locataire.

3) Puis-je louer en meublé (LMNP) pour optimiser le rendement ?

Non. La loi Malraux impose la location nue. La location meublée (bail meublé, bail mobilité, courte durée type Airbnb) fait tomber l’avantage fiscal.

4) La réduction Malraux est-elle soumise au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €) ?

Non. Les réductions Malraux n’entrent pas dans le plafond global des niches (opérations engagées depuis 2013).

4) Que se passe-t-il si je revends avant la fin des 9 ans de location ?

La remise en cause de l’avantage fiscal est la règle : l’administration reprend les réductions d’impôt déjà obtenues. Il faut donc sécuriser l’horizon de détention.

5) Peut-on investir via une SCPI avec la loi Malraux ?

Oui si la SCI est translucide (non soumise à l’IS). L’assiette de la réduction est calculée sur la quote-part de souscription affectée aux travaux (hors frais/immobilier), dans les limites de 400 000 € sur 4 ans. La réduction s’applique chez chaque associé au prorata de sa quote-part des dépenses éligibles. Une SCI à l’IS n’ouvre pas droit à la réduction.

6) Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?

Oui, mais pas de l’assiette Malraux (réduction). Ils sont déductibles des revenus fonciers (régime réel). Les dépenses de travaux prises en compte pour la réduction ne sont pas déductibles en plus (pas de double avantage).

7) Quels travaux entrent (généralement) dans l’assiette Malraux ?

Les dépenses de restauration complète imposées/autorisées (structures, toitures, façades, escaliers, réseaux, parties communes/privatives) + honoraires d’architecte/maîtrise d’œuvre et taxes indissociables. Exclus en principe : frais d’acquisition, frais commerciaux, mobilier, aménagements purement décoratifs ou dissociables.

8) Comment est calculée la réduction si les appels de fonds s’étalent ?

La réduction s’applique année par année sur les dépenses payées (ex : 120 k€ payés en N → réduction en N ; 80 k€ payés en N+1 → réduction en N+1). Le plafond global reste 400 000 € sur 4 années consécutives.

9) Et si, une année, ma réduction dépasse mon impôt à payer ?

L’excédent n’est pas remboursé. l’excédent est reportable jusqu’à 3 ans.

10) Ai-je un délai pour mettre en location après les travaux ?

Oui : le logement doit être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, comme résidence principale.

11) Puis-je louer à un membre de ma famille ?

Non. Interdit de louer à un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal.

12) Y a-t-il un engagement sur le loyer ou la durée côté locataire ?

Pas de plafond de loyer, mais un bail d’habitation nu classique (3 ans renouvelables) et une location continue pendant 9 ans (les vacants doivent rester justifiés et temporaires).

13) Quelles sont les obligations déclaratives ?

Inscription des dépenses et de l’avantage fiscal dans la déclaration annuelle (formulaire dédié aux réductions d’impôt), conservation des pièces justificatives (autorisations, attestations ABF, factures/appels de fonds, bail, DAACT/achèvement…).

14) Quelles pièces dois-je garder pour l’administration ?

Factures, appels de fonds, autorisations d’urbanisme, attestations ABF, justificatifs de situation en SPR/PSMV/PVAP, bail, etc. (obligations déclaratives précisées par le décret 2012-992).

15) Malraux et IFI : quel impact ?

La réduction d’impôt n’impacte pas l’IFI. L’immeuble (une fois achevé) entre dans l’assiette IFI ; la dette associée peut être déductible selon les règles en vigueur.

16) Puis-je occuper le bien après les 9 ans ?

Oui. À l’issue de l’engagement, vous pouvez occuper, vendre ou reloyer librement.

17) Les subventions (ANAH, collectivités) sont-elles compatibles ?

Oui, mais elles diminuent l’assiette des travaux éligibles (on calcule la réduction sur le net payé après subventions).

18) VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) : un plus pour sécuriser ?

La VIR encadre contractuellement la nature des travaux, leur prix, et l’échelonnement (appels de fonds). C’est la forme la plus fréquente en Malraux et elle facilite la traçabilité pour l’administration.

19) Puis-je cumuler Malraux et déficit foncier ?

Pas sur les mêmes dépenses. Les sommes retenues pour la réduction Malraux ne peuvent pas aussi créer du déficit foncier. En revanche, sur d’autres immeubles au réel, le déficit foncier reste possible.

20) Quelles villes sont éligibles ?

Les biens doivent se situer dans un Site patrimonial remarquable (SPR), avec PSMV (30 %) ou PVAP/SPR (22 %). L’éligibilité est au cas par cas ; je la vérifie pour vous avec les pièces d’urbanisme