Qu’est-ce que le LLI ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif mis en place par l’État pour répondre à une problématique précise : permettre aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais trop faibles pour le marché libre, de se loger à des loyers modérés.
Pour l’investisseur, il s’agit d’un placement immobilier dans le neuf, situé dans des zones géographiques attractives (zones tendues définies par le ministère des Finances) où la demande locative est forte et durable.
Les objectifs du LLI pour l’investisseur
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Constituer une protection familiale grâce à un bien tangible, générateur de revenus.
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Préparer sa retraite et se créer des revenus complémentaires réguliers et sécurisés.
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Construire et transmettre un patrimoine dans un cadre fiscal et juridique optimisé.
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Investir dans des zones attractives où la qualité des locataires et la demande locative garantissent une forte stabilité.
Les avantages du LLI
1- Un prix d’acquisition inférieur au marché
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TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %
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Optimisation des surfaces et baisse des coûts de construction
→ Exemple : un T2 en zone A estimé à 240 000 € sur le marché sera proposé à 205 000 €, soit un gain immédiat de 35 000 €.
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2- Un avantage fiscal significatif
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Crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 à 20 ans.
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Exemple : pour un T2 de 205 000 €, l’économie est estimée à 26 000 € sur 20 ans.
3- Des loyers modérés mais garantis
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Loyers plafonnés mais attractifs pour les locataires, assurant une demande élevée et continue.
Exemple : pour un T2 de 48 m² à 205 000 €, le loyer initial est estimé à 780 €/mois, révisable dans le temps.
4- Une épargne mensuelle réduite
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Grâce au prix inférieur au marché et aux avantages fiscaux, l’effort d’épargne est allégé (ex. 423 €/mois pour le T2 précédent).
5- Une valorisation progressive du patrimoine
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Le bien peut s’apprécier d’environ 1 % par an.
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Forte probabilité de plus-value à la revente.
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6- Transmission facilitée via une SCI
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Possibilité d’acquérir via une SCI, ce qui facilite la transmission familiale.
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Droits de succession optimisés et gestion plus souple que l’indivision.
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Les engagements de l’investisseur afin de bénéficier de l’avantage fiscal du LLI
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Durée d’engagement longue : obligation de location pendant au moins 15 ans, voire 20 ans pour bénéficier du maximum d’avantages fiscaux.
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Obligation d’acquérir le bien immobilier au travers d’une personne morale : SAS, SARL, SARL de famille, SCI (la SCI est une personne morale qui doit être détenue par 2 associés minimum.
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Plafonnement des loyers : les loyers étant réglementés, les revenus potentiels sont encadrés, contrairement à l’investissement locatif classique.
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Réservé à certaines zones : l’investissement n’est possible que dans des secteurs géographiques spécifiques définis par l’État (zones tendues).
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Liquidité limitée : la revente anticipée avant la fin de l’engagement peut faire perdre une partie des avantages fiscaux.
- Logements neufs ou rénovés
Pourquoi choisir le LLI ?
Le LLI combine rentabilité, sécurité et avantage fiscal. C’est une alternative intéressante au Pinel :
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Moins axé sur la défiscalisation immédiate,
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Plus tourné vers un rendement net, une valorisation patrimoniale et une protection familiale à long terme.
C’est donc une solution pertinente pour tout investisseur souhaitant construire un patrimoine immobilier à moindre coût, bénéficier de revenus locatifs réguliers et transmettre dans un cadre fiscal optimisé.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un investissement immobilier neuf à loyers modérés, offrant un prix d’achat réduit, un crédit d’impôt foncier jusqu’à 20 ans et une forte demande locative.
Comparaison LLI et ancien dispositif Pinel
| Critères | LLI (Logement Locatif Intermédiaire) | Pinel |
|---|---|---|
| Nature du dispositif | Investissement locatif dans le neuf avec loyers intermédiaires | Investissement locatif neuf avec loyers plafonnés |
| Objectif principal | Accès au logement pour classes moyennes + construction de patrimoine à long terme | Incitation fiscale immédiate pour développer l’offre locative |
| Avantage fiscal | Crédit d’impôt équivalent à l’exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans (≈ 26 000 € sur 20 ans pour un T2) | Réduction d’impôt sur le revenu de 9 à 21 % du prix du bien selon durée (6, 9 ou 12 ans) |
| Durée d’engagement | 15 ans minimum (20 ans pour avantages maximaux) | 6, 9 ou 12 ans |
| Prix d’acquisition | Inférieur au marché grâce à la TVA réduite à 10 % et optimisation des coûts | Prix du marché (TVA classique 20 %) |
| Exemple de prix | T2 zone A : 205 000 € (vs 240 000 € marché) | T2 zone A : 240 000 € (plein marché) |
| Loyers | Loyers modérés mais attractifs, forte demande, locataires solvables | Loyers plafonnés, demande parfois limitée selon zone |
| Revenus locatifs | Revenus stables et sécurisés (ex : 780 €/mois pour un T2) | Revenus plafonnés (dépend du zonage et du plafond Pinel) |
| Épargne mensuelle | Allégée (ex : 423 €/mois pour un T2 en LLI) | Plus élevée car prix d’achat supérieur et fiscalité différente |
| Valorisation patrimoniale | Potentiel de revente élevé grâce au prix d’achat réduit et zones attractives | Potentiel limité par prix d’acquisition plein marché et encadrement strict |
| Transmission | Possibilité d’acquérir via une SCI → transmission facilitée, droits réduits | Transmission classique, pas d’optimisation particulière |
| Contraintes | Engagement long (15-20 ans), zones limitées | Engagement flexible (6 à 12 ans), mais réduction d’impôt plafonnée |
| Public visé | Investisseurs patrimoniaux, familles voulant préparer retraite & transmission | Investisseurs recherchant une réduction d’impôt rapide |
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