Investissement défiscalisant
réduire mes impôts en investissant dans des SCPI fiscales
réduis tes impôts grâce aux SCPI fiscales, une alternative à l’investissement immobilier
La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un placement collectif permettant à des investisseurs d’acquérir indirectement des parts d’un portefeuille immobilier diversifié, sans avoir à gérer directement les biens.
La SCPI est un placement immobilier à long terme (minimum 8 ans – la durée moyenne de placement recommandée est de 10 ans)
Comme un investissement immobilier en direct, le capital et les revenus ne sont pas garantis et le prix de la part va évoluer dans le temps en fonction de la valeur du patrimoine.
Lorsque vous souscrivez à une SCPI, vous devenez associé et détenez indirectement une partie d’un patrimoine immobilier sous forme de parts.
Principaux points à connaître sur la SCPI
Fonctionnement :
- Les investisseurs achètent des parts de la SCPI.
- La SCPI utilise les fonds collectés pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces, résidences spécialisées, etc.).
- Les revenus locatifs sont redistribués aux associés (proportionnellement à leurs parts), après déduction des frais de gestion.
Types de SCPI :
- SCPI de rendement : Investit dans des biens immobiliers à usage professionnel pour générer des revenus réguliers.
- SCPI fiscale : Optimise la fiscalité des investisseurs (via dispositifs Pinel, Malraux, etc.).
- SCPI de plus-value : Se concentre sur la valorisation du patrimoine à long terme.
Avantages :
- Accessibilité financière : Investissement possible avec un montant limité (souvent quelques milliers d’euros).
- Diversification : Réduction des risques grâce à un portefeuille réparti sur plusieurs biens et secteurs géographiques.
- Gestion déléguée : Aucun souci de gestion locative, confiée à des professionnels.
- Revenus passifs : Perception régulière de dividendes.
Inconvénients :
- Frais : Les SCPI impliquent des frais d’entrée, de gestion et éventuellement de sortie.
- Illiquidité : Les parts ne sont pas toujours revendables rapidement.
- Fiscalité : Les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Public cible :
- Les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine.
- Ceux souhaitant générer des revenus passifs à moyen/long terme.
- Les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier sans en subir les contraintes.
quel est le principe de réduction d’impôt des scpi fiscales ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier de dispositifs de défiscalisation immobilière sans avoir à gérer directement des biens immobiliers. Elles sont particulièrement adaptées aux contribuables soumis à des tranches d’imposition élevées.
Principe des SCPI fiscales :
En souscrivant à des parts de SCPI fiscales, vous confiez votre capital à une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette société acquiert et gère un portefeuille immobilier conforme aux critères du dispositif de défiscalisation choisi.
Les investisseurs perçoivent périodiquement leur quote-part des loyers et bénéficient d’avantages fiscaux spécifiques.
À l’issue de la période de défiscalisation, les biens sont vendus, et le produit de la cession est redistribué aux associés proportionnellement à leurs parts détenues.
SCPI Denormandie :
Investissement : Dans l’immobilier résidentiel à rénover, situé dans des communes éligibles au dispositif Denormandie.
Avantage fiscal : Réduction d’impôt de 21% du montant investi, étalée sur 12 ans, dès l’année de souscription. Par exemple, un investissement de 50 000 € permet une réduction totale de 10 500 €.
Plafond des niches fiscales : Soumis au plafonnement global de 10 000 € par an.
Objectifs :
• Réduire tout ou partie de l’imposition sur le revenu sur 12 années
• Constitution d’un patrimoine immobilier de qualité à long terme
(en l’absence probable de marché secondaire, durée de blocage de 16 ans correspondant à la durée de vie de la société, 15 ans et 1 an, soit la période de revente estimée)
• Versements de revenus réguliers
Alors qu’il était amené à prendre fin en 2023, le dispositif « Denormandie » est prorogé jusqu’au 31 décembre 2026 par la loi de finances pour 2024.
Depuis, l’article 42 de loi du 9 avril 2024 a prolongé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2027 et l’a étendu aux investissements réalisés à compter du 11 avril 2024 dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.
SCPI MALRAUX :
Investissement : Dans des immeubles historiques situés dans des secteurs sauvegardés, nécessitant des travaux de restauration complète dans le respect des règles de l’art supervisés par des Architectes des Bâtiments de France.
Avantage fiscal : Réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux, 30% de la quote-part travaux. (En moyenne 18% de votre investissement).
Particularité : Réduction d’impôt reportable 3 ans
Plafond des niches fiscales : Non soumis au plafonnement global de 10 000 €.
Objectifs :
• Réduire ou neutraliser en une seule fois l’impôt sur les revenus de l’année de souscription
• Constituer un patrimoine immobilier de qualité à long terme (en l’absence probable de marché secondaire, durée de blocage de 16 ans correspondant à la durée de vie de la société, 15 ans et 1 an, soit la période de
revente estimée)
• Versements de revenus réguliers
En contrepartie du bénéfice de la réduction d’impôt, l’investisseur s’engage à conserver ses parts pendant 9 ans à compter de la première mise en location du
dernier bien restauré par la SCPI, sauf à perdre l’avantage fiscal .
SCPI de déficit foncier :
Investissement : Dans des biens nécessitant d’importants travaux.
Avantage fiscal : Les dépenses de travaux viennent en déduction du revenu foncier, réduisant ainsi le revenu imposable.
- Si les travaux dépassent le montant des revenus fonciers, le déficit peut réduire le revenu global à hauteur de 10 700 € par an.
- L’excédent de déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.
La quote-part cible de travaux peut atteindre 54 % du montant souscrit, répartie sur deux années selon les SCPI
L’engagement de conservation est de 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers sur le revenu global (sauf à perdre l’avantage fiscal)
Plafond des niches fiscales : Non soumis au plafonnement global de 10 000 €
Objectifs :
• Réduire tout ou partie des revenus fonciers
• Constituer un patrimoine immobilier de qualité à long terme (en l’absence probable de marché secondaire, durée de conservation de 16 ans correspondant à la durée de vie de la société, 15 ans et 1 an, soit la période de revente estimée)
Points communs et spécificités :
Diversité des dispositifs : Chaque SCPI offre un cadre fiscal spécifique, adapté à des objectifs patrimoniaux distincts.
Durée de détention : L’avantage fiscal est conditionné à une période de détention des parts (généralement 12 à 15 ans). Une revente avant terme peut entraîner une perte des bénéfices fiscaux.
Avantages des SCPI fiscales :
- Accessibilité financière : Possibilité d’investir des montants moindres par rapport à un achat immobilier direct.
- Gestion déléguée : La société de gestion s’occupe de la gestion locative et administrative.
- Diversification : Portefeuille composé de plusieurs biens, réduisant les risques liés à un seul investissement.
- Sécurité juridique : Moindre risque de requalification fiscale grâce à la gestion professionnelle.
Inconvénients des SCPI fiscales :
- Frais de gestion : Prélevés sur les loyers, ils peuvent impacter la rentabilité.
- Liquidité limitée : La revente des parts avant la fin de la période de défiscalisation peut entraîner une décote significative.
- Absence de jouissance personnelle : Impossible d’occuper ou de disposer du bien en fin de période.
- Risque de perte en capital : Comme tout investissement immobilier, le capital n’est pas garanti.
Fiscalité des revenus :
Les loyers perçus sont imposables au titre des revenus fonciers, de la même manière que pour les SCPI de rendement.
Souscription et durée de détention :
Les souscriptions sont généralement ouvertes sur une période déterminée. La durée de détention recommandée varie entre 12 et 15 ans, correspondant à la période de défiscalisation et de gestion jusqu’à la revente des biens. Une revente anticipée peut remettre en cause les avantages fiscaux obtenus.
Financement à crédit : Il est possible de souscrire des parts de SCPI fiscales à crédit. Cependant, les revenus distribués étant généralement inférieurs à ceux des SCPI de rendement, cette option doit être étudiée avec attention, idéalement avec l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine.
Choix entre SCPI de rendement et SCPI fiscales :
Les SCPI de rendement visent la distribution de revenus réguliers et la valorisation du capital, tandis que les SCPI fiscales offrent des avantages fiscaux en contrepartie d’une rentabilité potentiellement moindre.
Le choix dépend de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.
Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la solution la mieux adaptée à votre situation personnelle et fiscale.
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