Le démembrement de propriété : une stratégie patrimoniale puissante pour optimiser fiscalité et transmission
Anticiper la transmission de ses biens, réduir les droits de donation ou de succession, et investir à moindre coût grâce au démembrement de propriété.
Le démembrement de propriété
Dans un contexte où chaque décision patrimoniale peut avoir un impact fiscal et successoral important, le démembrement de propriété s’impose comme un levier stratégique incontournable.
Que vous souhaitiez préparer sereinement la transmission de vos biens, optimiser votre fiscalité ou investir de manière intelligente, cette solution permet de dissocier l’usage d’un bien de sa détention, tout en intégrant une vision long terme de votre patrimoine.
En tant qu’experte en gestion de patrimoine, je vous accompagne pour mettre en place des montages sur-mesure, adaptés à vos objectifs familiaux, fiscaux et patrimoniaux.
Definition et principe :
Le démembrement de propriété consiste à diviser le droit de propriété en deux parties distinctes :
1 – L’usufruit :
L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus). Par exemple, dans le cas d’un bien immobilier, l’usufruitier peut y habiter ou le louer pour en percevoir des loyers.
2 – La nue-propriété :
Le nu-propriétaire détient le bien sans pouvoir l’utiliser ou en percevoir les revenus. Cependant, il a la certitude de récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, soit au terme convenu (usufruit temporaire) soit au décès de l’usufruitier (usufruit viager).
Avantages fiscaux du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété offre plusieurs bénéfices fiscaux significatifs :
1. Réduction des droits de mutation lors de la transmission
Lors d’une donation ou d’une succession, les droits de mutation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à celle de la pleine propriété. La valeur de l’usufruit est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier selon un barème fiscal. Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété est élevée, réduisant ainsi les droits à payer.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Accèdez au simulateur officiel permettant de calculer la répartition de la valeur entre usufruitier et nu‑propriétaire, en fonction de l’âge de l’usufruitier et de la valeur du bien
Ce simulateur repose sur un barème fiscal applicable notamment dans le cadre des donations ou successions, et exclusivement pour les usufruits viagers, pas les usages ou droits d’habitation.
2. Optimisation de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
En principe, c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’IFI sur la valeur en pleine propriété. Cependant, dans certains cas spécifiques (comme l’usufruit légal du conjoint survivant), l’imposition est répartie, et l’usufruitier ne déclare que la valeur de ses droits en usufruit.
Dans la majorité des cas, seul l’usufruitier est imposable à l’IFI sur la valeur pleine du bien démembré. Le nu-propriétaire n’est pas redevable de cet impôt, ce qui peut significativement réduire l’assiette imposable.
3. Réduction d’impôt sur les revenus fonciers
Dans le cadre d’un investissement locatif, le démembrement peut permettre au nu-propriétaire d’acheter un bien à un prix réduit (valeur de la nue-propriété). Pendant la période de démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus et assume les charges, y compris l’impôt sur les revenus fonciers, ce qui exonère le nu-propriétaire de ces coûts.
4. Optimisation en cas de cession
Lors de la vente d’un bien démembré, la plus-value est calculée séparément pour l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun bénéficiant de son propre abattement pour durée de détention, ce qui peut réduire l’imposition.
Exemples concrets du démembrement du propriété
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Donation avec réserve d’usufruit :
Les parents peuvent transmettre la nue-propriété d’un bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit, leur permettant de continuer à en percevoir les revenus ou d’y habiter. -
Investissement immobilier en démembrement :
Un investisseur peut acquérir la nue-propriété d’un bien avec un bailleur institutionnel qui conserve l’usufruit temporaire (par exemple pour 15 ans). L’investisseur récupère la pleine propriété à la fin du démembrement sans avoir supporté les charges d’entretien ou d’impôts fonciers pendant la période d’usufruit.
Optimisez votre transmission dès aujourd’hui !
Le démembrement de propriété est un outil puissant pour optimiser la gestion patrimoniale, réduire la fiscalité et anticiper la transmission de patrimoine.
Toutefois, il nécessite une analyse approfondie des objectifs patrimoniaux et familiaux pour en tirer le meilleur parti. Un accompagnement professionnel est recommandé pour sécuriser l’opération et maximiser ses avantages.
Nous pouvons nous rencontrer chez vous à Nimes et alentours, Paris, Lyon, Marseille ou Nice ou dans mes bureaux à Nîmes ou en visio (partout en France ou à l’étranger) pour un premier rendez-vous.