Comment payer moins d’impôts sur ses revenus locatifs ?
ou comment optimiser sa fiscalité locative ?
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
L’immobilier locatif est l’un des investissements les plus prisés en France. Plus de 80 % des Français considèrent ce placement comme sûr et rentable. En effet, il permet de :
Constituer un patrimoine durable
Générer des revenus passifs grâce aux loyers
Bénéficier d’un cadre fiscal avantageux
Et dans la plupart des cas, récupérer la somme investie à terme, tout en ayant profité de rendements réguliers.
Cependant, pour maximiser la rentabilité de votre investissement, il est essentiel de maîtriser les différents types de fiscalité et d’optimiser vos déclarations de revenus.
Optimiser mes revenus locatifs
Comprendre les revenus locatifs et leur fiscalité
Les revenus locatifs perçus sont soumis à deux impositions principales :
- Les prélèvements sociaux (17,2 %).
- L’impôt sur le revenu, selon votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).
- Exemple :
- Vous êtes dans une TMI de 30 % et percevez 10 000 €/an de loyers nets.
- Vos prélèvements totaux seront :
- Prélèvements sociaux : 10 000 € x 17,2 % = 1 720 €
- Impôt sur le revenu : 10 000 € x 30 % = 3 000 €
- Total : 4 720 €, soit près de 47 % de vos revenus locatifs.
Optimiser votre déclaration peut réduire cet impact fiscal !
Ces éléments varient selon le type de location : location nue ou location meublée, chacun ayant ses avantages, inconvénients et régimes fiscaux spécifiques.
Location nue :
avantages, inconvénients et fiscalité
Avantages :
– Moins de contraintes administratives
– Bail standard de 3 ans renouvelable, offrant une stabilité locative
– Gestion simplifiée (moins de rotation des locataires)
Inconvénients :
– Loyers généralement inférieurs de 10 à 20 % par rapport à la location meublée
– Moins de souplesse pour récupérer le bien en cas de changement de projet
Régimes fiscaux :
Micro-foncier : Pour des revenus locatifs bruts inférieurs à 15 000 €/an, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique.
Régime réel (choix irrévocable pendant trois ans) : Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes et de bénéficier du déficit foncier :
- les frais de gestion et d’administration du bien : rémunération d’un concierge, frais d’agence immobilière ou d’un syndic de copropriété, etc.,
- les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière.
- les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location,
- les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’améliorer les conditions de vie au sein d’un logement sans en modifier la structure,
- les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,
- Les charges locatives si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
- l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,
- les primes d’assurance,
- les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d’un prêt immobilier.
A noter :
- Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits de votre revenu foncier.
- Les charges liées aux intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles de la même manière que les autres frais : elles sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.
Location meublée et le statut LMNP :
avantages, inconvénients et fiscalité
Avantages :
– Loyers plus élevés (+10 à +20 %)
– Flexibilité des baux (bail classique, étudiant, mobilité ou LCD)
– Fiscalité avantageuse, notamment grâce au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Inconvénients :
– Nécessité d’un équipement conforme à la réglementation (mobilier obligatoire)
– Gestion administrative plus complexe (comptabilité rigoureuse)
Régimes fiscaux :
Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs bruts.
Régime réel : Déduction des charges réelles, y compris :
-
-
-
-
-
-
- Frais de notaire
- Frais d’agence
- Taxe foncière
- Travaux d’aménagement
- Charges de copropriété
- Assurance
- Intérêts d’emprunt
- Amortissement du bien
-
-
-
-
-
En LMNP au réel, les amortissements comptables permettent souvent de réduire la base taxable à 0, rendant cette option très avantageuse fiscalement.
A noter :
- Il existe différentes catégories de location meublées : la location meublée en tant que résidence principale du locataire ( Bail meublé en résidence principale ou bail meublé mobilité) et la location meublée saisonnière (LCD, meublés de tourisme et maisons d’hôte).
- Si vos recettes locative annuelles sont inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50% des revenus du foyer fiscal, vous êtes considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans le cas contraire, vous êtes considéré comme Loueur Professionnel (LMP).
Location nue : exemple d’optimisation
- Micro-foncier :
- Vous louez un appartement nu avec 12 000 €/an de loyers bruts.
- Abattement forfaitaire de 30 % = 3 600 €.
- Revenus imposables : 12 000 € – 3 600 € = 8 400 €.
- Régime réel :
-
- Revenus locatifs : 12 000 €/an.
- Charges déductibles :
- Intérêts d’emprunt : 4 000 €,
- Taxe foncière : 1 500 €,
- Travaux d’entretien : 2 000 €,
- Frais d’assurance : 600 €.
- Total charges : 8 100 €.
- Revenus imposables : 12 000 € – 8 100 € = 3 900 €.
Résultat : Le régime réel réduit vos revenus imposables de plus de 50 % par rapport au micro-foncier.
Location meublée et LMNP : exemple d’optimisation
- Micro-BIC :
- Revenus locatifs : 12 000 €/an.
- Abattement forfaitaire de 50 % = 6 000 €.
- Revenus imposables : 12 000 € – 6 000 € = 6 000 €.
- Régime réel :
-
- Revenus locatifs : 12 000 €/an.
- Charges déductibles :
- Amortissement du bien (sur 25 ans) : 5 000 €/an,
- Intérêts d’emprunt : 4 000 €,
- Frais d’agence : 1 000 €,
- Taxe foncière : 1 500 €,
- Charges de copropriété : 600 €,
- Assurance : 400 €.
- Total charges : 12 500 €.
- Revenus imposables : 12 000 € – 12 500 € = 0 €.
Résultat : Avec le régime réel, grâce à l’amortissement et aux charges déductibles, vos revenus imposables peuvent être ramenés à zéro, tout en percevant un revenu net non fiscalisé.
Si vous constatez un déficit (plus de charges que de loyers), vous pouvez le déduire de vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes.
Pourquoi optimiser vos revenus locatifs avec un expert ?
L’importance d’optimiser vos revenus locatifs
La déclaration de vos revenus locatifs est un moment clé pour garantir la rentabilité de votre investissement. Un accompagnement par un expert en gestion de patrimoine vous permet de :
- Optimiser vos déclarations fiscales,
- Réduire votre assiette imposable,
- Identifier les meilleures options fiscales (micro ou réel),
- Et surtout, de bénéficier d’une sérénité totale face aux complexités administratives.
En confiant cette mission à un professionnel, vous maximisez vos gains tout en vous concentrant sur vos projets d’investissement.
Les évolutions complexes de la fiscalité locative notamment la fiscalité de la location meublée touristique, nécessitent une compréhension fine des enjeux juridiques, fiscaux et patrimoniaux.
Mon expertise en gestion de patrimoine vous permet d’anticiper ces changements et de maximiser la rentabilité de votre investissement, tout en assurant votre conformité avec la réglementation.
Optimison ensemble vos revenus locatifs afin de réduire vos impôts !
Confiez-moi votre projet immobilier locatif pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et d’une stratégie optimisée adaptée à vos besoins.
Je me déplace chez vous ou dans vos bureaux (Paris, Lyon ou Marseille) ou vous accueille dans mes bureaux à Nîmes ou nous pouvons nous rencontrer en visio (partout en France ou à l’étranger) pour un premier rendez-vous.