Les Avantages Fiscaux de la Loi Denormandie

1. Réduction d’impôt :
   • La loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de mise en location :
     • 12 % du prix d’achat pour une location de 6 ans.
     • 18 % pour une location de 9 ans.
     • 21 % pour une location de 12 ans.
   • La réduction s’applique sur un investissement plafonné à 300 000 € par an et à 5 500 €/m².
2. Cumul avec d’autres dispositifs :
   • Possible cumul avec le déficit foncier, sous certaines conditions, pour optimiser la fiscalité.
3. Rendement locatif attractif :
   • Investir dans des zones où la demande locative est forte permet de bénéficier d’un revenu complémentaire stable.

Les Contraintes Locatives de la Loi Denormandie

1. Localisation du bien :
   • Le bien doit être situé dans une des 222 communes éligibles au programme Action Cœur de Ville ou dans des communes ayant signé une convention de revitalisation.
2. Travaux de rénovation obligatoires :
   • Les travaux (amélioration énergétique ou modernisation du logement) doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
3. Performance énergétique minimale :
   • Après travaux, le logement doit obtenir un gain de performance d’au moins 20% pour les logements E, F ou G.
4. Plafonds de loyer et de ressources des locataires :
   • Les loyers  et les revenus du locataire sont plafonnés selon la zone géographique.

la loi Malraux

La loi Malraux, créée en 1962, est un dispositif de défiscalisation visant à encourager la restauration et la conservation du patrimoine architectural en France.

À qui s’adresse la loi Malraux ?

Elle s’adresse aux contribuables souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs.

• Contribuables fortement imposés : Ceux dont le taux marginal d’imposition (TMI) est élevé peuvent optimiser leur fiscalité grâce à cette réduction d’impôt.
• Amateurs de patrimoine : Investir dans des immeubles historiques offre une dimension culturelle et patrimoniale unique.
• Investisseurs patients : La rentabilité locative immédiate est parfois limitée, mais le potentiel de valorisation à long terme est important.

La loi Malraux est un outil puissant pour combiner défiscalisation et investissement patrimonial. Cependant, elle s’accompagne de contraintes importantes, notamment en termes de travaux et de location.

Une analyse approfondie du bien, de son emplacement et de ses coûts est indispensable pour garantir un investissement rentable et conforme aux exigences légales.

Les Avantages Fiscaux de la Loi Malraux

1. Réduction d’impôt attractive :

• La loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration, dans la limite annuelle de 400 000 € sur 4 ans.
• Le taux de réduction dépend de la localisation du bien :
  • 30 % pour les biens situés dans les Sites Patrimoniaux Remarquables avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
  • 22 % pour les biens situés dans les Sites Patrimoniaux Remarquables avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).

2. Pas de plafonnement des niches fiscales :

• Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, les réductions d’impôt Malraux ne sont pas soumises au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

3. Valorisation du patrimoine :

• Les biens éligibles sont souvent situés dans des quartiers historiques ou des centres-villes attractifs, favorisant une valorisation à long terme.

Les contraintes locatives de la loi Malraux :

1. Engagement de location :

• L’investisseur doit s’engager à louer le bien à usage d’habitation non meublée pendant une durée minimale de 9 ans.

2. Plafond des loyers :

• Bien que moins stricts que ceux du dispositif Pinel, les loyers doivent respecter les limites fixées par l’administration fiscale pour éviter une surévaluation des loyers.

3. Travaux encadrés :

• Les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour garantir la conformité avec les exigences patrimoniales.
• Les délais peuvent être longs en raison de procédures administratives strictes.

Les Avantages Fiscaux de la Loi Monument Historique

1. Déduction fiscale des travaux
   • Les dépenses de restauration et d’entretien sont déductibles à 100 % des revenus fonciers si le bien est loué.
   • Si le bien n’est pas loué, ces dépenses peuvent être déduites à 50 % des revenus globaux.
2. Exonération des droits de succession
   • Les biens classés ou inscrits peuvent être transmis en exonération totale ou partielle des droits de succession, sous condition d’engagement de conservation.
3. Pas de plafonnement des niches fiscales
   • Contrairement à d’autres dispositifs, les avantages fiscaux de la loi MH ne sont pas soumis au plafonnement des 10 000 €.
4. Réduction d’impôt sur les intérêts d’emprunt
   • Les intérêts des emprunts contractés pour l’achat ou la rénovation du bien sont intégralement déductibles.

Contraintes locatives et obligations liées à la loi Monuments Historiques

1. Engagement de conservation
   • Le propriétaire doit s’engager à conserver le bien pendant une durée minimale de 15 ans.
2. Autorisation des travaux
   • Tout projet de rénovation ou de modification doit être validé par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), ce qui peut entraîner des délais et des coûts supplémentaires.
3. Obligation de location (en cas de déduction complète)
   • Pour bénéficier de la déduction fiscale à 100 %, le bien doit être loué en résidence principale pour une durée minimale de 3 ans.
4. Interdiction de division
   • Les biens bénéficiant du régime Monuments Historiques ne peuvent être divisés en lots pour être revendus.
5. Usage strictement non commercial
   • Le bien ne peut pas être utilisé pour des activités commerciales (chambres d’hôtes, bureaux) sauf dérogation.

la principe du déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire les charges liées à la gestion et à l’entretien de leur bien immobilier locatif de leurs revenus fonciers, voire de leur revenu global sous certaines conditions.

Ce dispositif s’inscrit dans le cadre du droit commun de l’imposition des revenus fonciers et vise à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif, en particulier dans des biens nécessitant des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration.

Ce dispositif du déficit foncier constitue une opportunité fiscale majeure pour les investisseurs immobiliers. En optimisant leurs charges déductibles, ils peuvent non seulement réduire leur impôt sur le revenu, mais également améliorer la rentabilité globale de leur investissement.

Toutefois, une gestion rigoureuse et une bonne connaissance des règles fiscales sont nécessaires pour en tirer pleinement parti. Les projets d’investissements immobiliers de mes partenaires sont conçus et pensés pour respecter ces obligations et règles fiscales.

Conditions pour bénéficier du déficit foncier

Pour profiter de ce dispositif, plusieurs critères doivent être respectés :

• Nature du bien : Le bien immobilier doit être loué nu, c’est-à-dire sans mobilier, et donner lieu à des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
• Type de charges déductibles :
  • Travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (à l’exclusion des travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction).
  • Frais de gestion (honoraires de gestion, primes d’assurance, taxe foncière).
  • Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou à la rénovation du bien.
• Engagement de location : Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant au moins 3 ans après la constatation du déficit.

Fonctionnement du déficit foncier

Le déficit foncier se calcule comme suit :

1. Déduction des charges sur les revenus fonciers
   • Les charges déductibles sont soustraites des revenus locatifs bruts pour obtenir le revenu foncier net.
2. Création d’un déficit foncier
   • Si les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, un déficit foncier est constaté.
3. Imputation du déficit foncier :
   • Jusqu’à 10 700 € de déficit foncier peuvent être déduits directement du revenu global (salaires, pensions, etc.) de l’année.
   • L’excédent de déficit est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

L’avantage fiscal

Le principal avantage fiscal du déficit foncier réside dans la réduction de l’impôt sur le revenu. Voici comment il se traduit :

• Réduction immédiate de l’impôt : En diminuant le revenu global imposable, le déficit foncier réduit directement la base de calcul de l’impôt sur le revenu, ce qui peut générer une économie fiscale significative.
• Report des déficits non utilisés : Si le déficit dépasse 10 700 €, le reliquat peut être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes, ce qui optimise la fiscalité des revenus futurs.

Exemple concret :

• Revenus locatifs : 12 000 €
• Charges déductibles : 20 000 €
• Déficit foncier : 8 000 €
  –>Les 8 000 € sont déduits du revenu global, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu pour l’année en cours.

Limites et précautions

• Plafond de 10 700 € : La déduction sur le revenu global est plafonnée, sauf en cas de travaux liés à des immeubles classés ou inscrits (Monuments Historiques).
• Exclusion des intérêts d’emprunt pour le revenu global : Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas participer à la création d’un déficit imputable sur le revenu global ; ils sont uniquement reportables sur les revenus fonciers.
• Engagement de location : Si le bien cesse d’être loué avant la période de 3 ans, l’avantage fiscal est remis en cause.

Avantages fiscaux du LMNP

Les revenus locatifs en LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils peuvent être déclarés selon trois régimes fiscaux : le micro-BIC (avec un abattement de 50%), le réel simplifié ou le réel normal. Le régime réel permet d’imputer les amortissements sur les revenus, réduisant considérablement voire annulant l’impôt sur les loyers.

De plus, l’investissement dans une résidence avec services offre la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition, sous certaines conditions.

Procédure pour s’inscrire en LMNP

Pour déclarer votre activité de loueur meublé :

1. Déclaration d’activité :
   • Remplissez le formulaire P0i dans les 15 jours suivant l’acquisition ou la mise en location.
   • Exemple : Vous achetez un bien le 1er janvier. Le formulaire doit être envoyé avant le 15 janvier.
2. Cotisation foncière des entreprises (CFE) :
   • Déclarez votre activité via le formulaire 1447.
   • Exemple : Pour un appartement dans une petite ville, la CFE peut s’élever à environ 150 €/an.
3. Obtenez un numéro de Siret  :
   • Déclarez vos revenus sur le formulaire 2042 C PRO.
4. Suivi comptable et fiscal :
   • Tenez une comptabilité conforme avec des amortissements précis.
   • Exemple : Amortissement d’un bien de 200 000 € sur 25 ans = 8 000 €/an déductibles.

Fiscalité : Location meublée longue durée – Quels revenus déclarer ?

Cette synthèse permet de mieux comprendre les obligations fiscales et réglementaires de la location meublée longue durée.

1. Définition de la location meublée

Un logement est considéré comme « meublé » s’il est loué avec le mobilier minimum nécessaire pour que le locataire puisse y vivre convenablement. Cette liste inclut, entre autres :

• Literie, dispositifs d’occultation (rideaux, stores),
• Équipements de cuisine (plaques de cuisson, four, réfrigérateur),
• Vaisselle et ustensiles,
• Mobilier (table, chaises, rangements),
• Luminaires et matériel d’entretien.

Le logement doit être loué sous un bail de résidence principale.

2. Revenus à déclarer

Tous les revenus tirés de la location meublée sont imposables, sauf exception :

• Le logement loué fait partie de votre résidence principale.
• Le loyer est fixé à un tarif raisonnable, selon les plafonds au mètre carré (par exemple, 152 €/m² hors Île-de-France en 2024).

3. Régimes fiscaux applicables

Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Trois situations principales :

1. Recettes annuelles < 77 700 € HT (Micro-BIC) :
   • Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (minimum 305 €).
   • Déclaration via le formulaire n°2042 C-Pro.
2. Option pour le régime réel (peu importe le montant des recettes) :
   • Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, amortissements, etc.).
   • Si vous constatez un déficit (plus de charges que de loyers), vous pouvez le déduire de vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes.
   • Déclaration via le formulaire professionnel 2031-SD.
3. Recettes annuelles > 77 700 € HT :
   • Imposition obligatoire au régime réel.
   • Déclaration professionnelle 2031-SD et complémentaire n°2042 C-Pro.

4. Cotisations et obligations supplémentaires

En tant que loueur, vous êtes redevable de :

• Taxe foncière (propriétaire),
• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE),
• CVAE (chiffre d’affaires > 152 500 € HT).

5. Démarches préalables

Avant de commencer l’activité, il est obligatoire de déclarer votre activité sur le site formalites.entreprises.gouv.fr pour obtenir un numéro SIRET.