Investissement immobilier
Investir dans l’immobilier via la SCI ou la SARL de famille
Investir via une SCI ou une SARL de famille : deux leviers puissants de gestion patrimoniale
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, beaucoup se demandent s’il est préférable d’acheter en nom propre ou via une société comme la SCI ou la SARL de famille.
Investir en nom propre est la solution la plus simple : l’acquisition se fait directement, les revenus sont imposés selon le régime des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée). Cette solution est adaptée aux petits investissements, mais elle atteint rapidement ses limites : fiscalité lourde en cas de forte tranche marginale d’imposition, gestion de la succession plus complexe (indivision entre héritiers) et peu de souplesse dans la transmission.
Lorsque l’on souhaite investir via une société dans l’immobilier, optimiser sa fiscalité et préparer la transmission de son patrimoine, le choix de la structure juridique est déterminant.
Deux options reviennent très souvent : la SCI et la SARL de famille. Chacune a ses propres avantages, contraintes et objectifs.
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La SCI permet d’organiser la gestion et la transmission du patrimoine familial, d’éviter l’indivision et d’opter pour une fiscalité adaptée (IR ou IS).
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La SARL de famille est particulièrement intéressante pour la location meublée (LMNP/LMP), grâce à l’imposition à l’IR illimitée et la possibilité de déduire amortissements et charges, tout en protégeant le patrimoine personnel des associés.
Voici un comparatif clair pour mieux orienter votre stratégie patrimoniale :
La SCI (Société Civile Immobilière)
La SCI est une société civile qui a pour objet principal la détention et la gestion d’immeubles. Elle est souvent utilisée pour acheter, gérer et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs.
Avantages
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Souplesse dans la gestion : statuts personnalisables (répartition des pouvoirs, modalités de cession, règles entre associés).
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Facilite la transmission : possibilité de donner progressivement des parts sociales à ses enfants avec abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans, ou de les inclure dès le départ dans les statuts.
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Anticipation successorale : permet de conserver la maîtrise du bien via des clauses statutaires (usufruit, droit de vote renforcé, gérance…).
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Optimisation fiscale : choix entre l’imposition à l’IR (revenus fonciers) ou à l’IS (amortissement de l’immeuble, réduction du résultat imposable). Frais de notaire réduits pour l’acheteur en cas de revente.
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Effet de levier bancaire : la SCI est un outil apprécié des banques pour financer des acquisitions importantes.
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Indivision évitée : au lieu d’être copropriétaires en indivision (source fréquente de blocages), les héritiers détiennent des parts sociales.
Inconvénients
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Formalisme juridique : rédaction de statuts, tenue d’assemblées, dépôt des comptes à l’IS.
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Responsabilité illimitée : chaque associé est responsable indéfiniment des dettes sociales (à proportion de sa part).
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Fiscalité moins favorable en cas de revente si SCI à l’IS : si la SCI est soumise à l’IS la plus-value calculée sur la valeur nette comptable.
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Coûts de constitution et de gestion : rédaction des statuts, comptabilité, dépôt de comptes si IS.
Procédure de création
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Rédaction des statuts (notaire conseillé si biens immobiliers apportés).
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Enregistrement au greffe (Kbis).
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Publication d’une annonce légale.
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Dépôt du capital social (libre, pas de minimum).
Habiter à titre gratuit dans sa SCI : ce que dit la loi et comment procéder ?
Habiter gratuitement dans une SCI est possible grâce à la mise à disposition prévue par les statuts ou décidée en assemblée générale. Cette solution permet d’occuper un bien sans loyer, tout en optimisant la transmission et la gestion du patrimoine immobilier.
La SARL de famille
Il s’agit d’une SARL classique, mais réservée aux membres d’une même famille (jusqu’au 4e degré).
Elle bénéficie d’une option particulière : l’imposition directe des bénéfices à l’IR, sans limite de durée
Avantages
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Activité de location meublée possible (contrairement à la SCI à l’IR qui est limitée à la location nue).
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Option illimitée pour l’IR (souvent plus favorable que l’IS si revenus modestes ou déficit foncier).
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Transmission facilitée : les parts sociales se transmettent comme dans une SCI, avec les mêmes abattements fiscaux.
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Optimisation fiscale : possibilité de déduire de nombreuses charges, amortissements du mobilier et des immeubles.
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Protection du patrimoine personnel : responsabilité limitée aux apports.
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Cadre juridique solide : régime de la SARL bien encadré, adapté à la gestion familiale.
Inconvénients
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Plus contraignante qu’une SCI : tenue d’assemblées générales, dépôt annuel des comptes, formalisme comptable strict.
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Moins de souplesse statutaire : cadre de la SARL plus rigide que celui de la SCI.
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Limitation aux membres d’une même famille (pas d’ouverture à des investisseurs extérieurs non apparentés).
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Régime fiscal parfois moins intéressant à terme si revenus élevés (puisque imposés à l’IR, barème progressif).
Procédure de création
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Rédaction des statuts de SARL de famille.
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Immatriculation au greffe (obtention d’un Kbis).
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Publication d’une annonce légale.
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Dépôt du capital (minimum 1 €, mais généralement plusieurs milliers d’euros pour crédibilité bancaire).
Comparatif synthétique
| Critères | SCI | SARL de famille |
|---|---|---|
| Nature juridique | Société civile | Société commerciale |
| Location nue | Oui | Oui |
| Location meublée | Non (sauf SCI IS) | Oui |
| Responsabilité | Illimitée (associés) | Limitée aux apports |
| Fiscalité | IR ou IS (option) | IR (option illimitée), IS possible |
| Transmission | Souple, par donation de parts | Identique, avec les mêmes abattements |
| Souplesse statutaire | Forte | Cadre plus rigide |
| Public concerné | Tout investisseur, même hors famille | Membres d’une même famille uniquement |
| Complexité de gestion | Moyenne | Plus élevée |
En gestion de patrimoine, quand privilégier l’une ou l’autre ?
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SCI : idéale pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier, éviter l’indivision et optimiser la gestion collective. Particulièrement adaptée aux familles ou amis souhaitant investir à plusieurs sur le long terme.
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SARL de famille : parfaitement indiquée si vous souhaitez investir en location meublée (LMNP/LMP) et profiter des avantages fiscaux liés aux amortissements, tout en restant dans un cadre familial.
Frais de notaire et droits d’enregistrement : SCI vs SARL de famille vs Vente immobilière classique
1. Vente de parts de SCI (IR ou IS)
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Les parts de SCI sont considérées comme des parts sociales de société civile.
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L’acquéreur paie des droits d’enregistrement de 5 % sur le prix de cession (art. 726 CGI).
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Pas de frais de notaire obligatoires (la cession peut se faire par acte sous seing privé enregistré aux impôts), mais un notaire est souvent impliqué pour sécuriser l’opération.
Exemple : cession de parts valorisées 300 000 € → droits d’enregistrement = 15 000 €.
2. Vente de parts de SARL de famille
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Les parts de SARL de famille sont juridiquement des parts de SARL classique (société commerciale).
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Le régime fiscal est différent selon la nature de l’activité :
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Si activité civile (rare) : droits de 5 %.
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Si activité commerciale (location meublée par ex.) :
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Les cessions de parts de SARL non cotées sont taxées à 3 % du prix de cession (art. 726 CGI),
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avec un abattement de 23 000 € sur la valeur des parts réparti selon la quote-part de capital cédé.
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Exemple : vente de parts de SARL de famille valorisées 300 000 € →
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Valeur des parts cédées : 300 000 €
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Abattement proportionnel : – 23 000 €
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Base taxable : 277 000 €
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Droits d’enregistrement à 3 % = 8 310 €
Donc bien plus avantageux que la SCI.
3. Vente immobilière classique
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Comme vu précédemment, les frais d’acquisition atteignent 7 à 8 % du prix dans l’ancien (droits de mutation, émoluments du notaire, frais divers).
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Pour 300 000 € → environ 21 000 €.
| Type de cession | Base taxable | Droits d’enregistrement |
Montant approx. sur 300 000 € |
|---|---|---|---|
| Vente immobilière classique (ancien) | Prix du bien | ≈ 7 à 8 % | ≈ 21 000 € |
| Vente de parts de SCI | Prix des parts | 5 % | 15 000 € |
| Vente de parts de SARL de famille | Prix des parts – abattement 23 000 € | 3 % | ≈ 8 310 € |
Frais de notaire et droits d’enregistrement : SCI vs SARL de famille vs Vente immobilière classique
| Type de vente | Acheteur – Frais et droits | Vendeur – Fiscalité sur la plus-value | Observations patrimoniales |
|---|---|---|---|
| Vente immobilière classique (bien en direct) | – Droits de mutation ≈ 7-8 % du prix (ancien) ou 2-3 % (neuf)- Frais notaire inclus |
– Régime des plus-values immobilières des particuliers : • Imposition 19 % + PS 17,2 % • Abattement progressif (exonération après 22 ans pour l’IR, 30 ans pour PS)- Exonération possible RP |
+ Simple juridiquement – Frais d’acquisition élevés pour l’acheteur – Transmission compliquée (indivision) |
| Vente de parts de SCI à l’IR |
– Droits d’enregistrement = 5 % du prix des parts – Frais de notaire facultatifs (acte possible SSP) |
– Régime des plus-values immobilières des particuliers si SCI à l’IR (mêmes abattements qu’en direct) – Exonération résidence principale possible |
+ Souplesse transmission via parts – Frais d’acquisition pour l’acheteur supérieurs à la SARL de famille |
| Vente de parts de SCI à l’IS | – Droits d’enregistrement = 5 % du prix des parts |
– Régime des plus-values professionnelles : • Calcul sur la valeur nette comptable (VNC), souvent défavorable car amortissements déjà déduits • Imposition IS + IR/flat tax lors de distribution des dividendes |
+ Achat de parts souvent décoté (prise en compte dettes, fiscalité future) – Pour le vendeur, fiscalité lourde sur plus-value |
| Vente de parts de SARL de famille |
– Droits d’enregistrement = 3 % du prix des parts – abattement de 23 000 € (au prorata des parts cédées) – Soit bien inférieur à SCI ou vente en direct |
– Régime des plus-values immobilières des particuliers si option IR (SARL de famille = transparence fiscale) – Mêmes abattements que la détention en direct |
+ Très favorable pour l’acheteur (droits réduits) + Fiscalité du vendeur avantageuse si IR – Gestion SARL plus lourde que SCI |
Exemple chiffré : cession valorisée 300 000 € (ancien)
| Scénario | Droits/frais pour l’acheteur | Imposition vendeur (hors abattements) | Total fiscalité cumulée |
|---|---|---|---|
| Vente en direct | ≈ 21 000 € (7 %) | Plus-value immobilière (19 % + 17,2 %) – abattements possibles | Frais élevés acheteur |
| Parts de SCI IR | 15 000 € (5 %) | Plus-value immobilière (régime particulier, abattements sur durée) | Moins lourd qu’en direct |
| Parts de SCI IS | 15 000 € (5 %) | Plus-value pro calculée sur VNC, taxation lourde (IS puis IR sur dividendes) | Défavorable vendeur |
| Parts SARL de famille | ≈ 8 310 € (3 % après abattement) | Plus-value immobilière (mêmes abattements que détention directe) | Très favorable globalement |
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Pour l’acheteur, la SARL de famille est la plus attractive (droits 3 % vs 5 % SCI vs 7-8 % en direct).
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Pour le vendeur, la fiscalité est proche de l’investissement en direct si SARL à l’IR ou SCI à l’IR (avantage abattements durée de détention), mais nettement plus lourde pour la SCI à l’IS.
En gestion de patrimoine, la SARL de famille est donc souvent l’outil optimal pour investir en meublé et préparer une éventuelle cession.
Je vous aide à choisir la structure la plus adaptée à vos objectifs d’investissement, de revenus complémentaires et de transmission.
SCI ou SARL de famille : optimiser son investissement immobilier et sa succession
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