le statut du bailleur privÉ
Dispositif Jeanbrun (Relance logement) : le nouveau statut du bailleur privé en 2026
Le dispositif Jeanbrun
Depuis la fin du Pinel, un nouveau mécanisme fiscal a été créé pour encourager la location nue longue durée : le dispositif “Relance logement”, souvent appelé “dispositif Jeanbrun” ou “statut du bailleur privé”.
L’objectif : rendre l’investissement locatif plus lisible et moins fiscalisé… en échange de loyers plafonnés et d’un engagement de location.
À retenir
Vous pouvez potentiellement bénéficier du dispositif si vous :
- achetez un logement dans un immeuble d’habitation collectif,
- le louez nu (location non meublée), en résidence principale,
- respectez un engagement de location de 9 ans,
- appliquez des plafonds de loyers et de ressources (intermédiaire / social / très social),
- n’êtes pas dans une location “familiale proche” (interdiction de louer à un membre du foyer fiscal et à un parent/allié jusqu’au 2ᵉ degré).
Période d’application : acquisitions (et, en cas de construction, permis) entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Comment fonctionne l’avantage fiscal ?
Le dispositif repose sur une logique d’amortissement fiscal : chaque année, vous pouvez déduire une fraction du prix du logement de vos revenus fonciers (et non obtenir une réduction d’impôt “en face” comme le Pinel).
En plus, vous conservez la déduction des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…), selon les règles habituelles des revenus fonciers.
Base amortissable : le foncier est exclu
L’amortissement ne se pratique pas sur le terrain : la valeur du foncier est estimée forfaitairement à 20 % du prix (net de frais).
Taux d’amortissement : selon le niveau de loyer
Logement neuf / VEFA / construction :
- Intermédiaire : 3,5 %
- Social : 4,5 %
- Très social : 5,5 %
Logement avec travaux lourds :
- Intermédiaire : 3 %
- Social : 3,5 %
- Très social : 4 %
Plafond annuel d’amortissement (par foyer fiscal)
La somme des amortissements “Jeanbrun” est plafonnée à :
- 8 000 € / an / foyer fiscal,
- majorée à 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements éligibles relèvent du social,
- majorée à 12 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements éligibles relèvent du très social.
Et si vos charges dépassent vos loyers ?
Le mécanisme ne supprime pas les règles classiques : si vos charges génèrent un déficit foncier, vous pouvez imputer jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global (selon conditions du régime des revenus fonciers).
Quels logements sont concernés ?
Logements neufs (ou assimilés)
Le dispositif vise les logements situés en France, dans un bâtiment d’habitation collectif, acquis neufs ou en VEFA, et aussi ceux que le contribuable fait construire.
Logements avec travaux (rénovation lourde)
Sont également visés certains logements (toujours en habitat collectif) acquis avec :
- des travaux concourant à produire/livrer un immeuble neuf, ou
- des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, et répondant à une notion de réhabilitation lourde .
Plafonds de loyers et de ressources : comment s’y retrouver ?
Le texte renvoie à des plafonds existants :
- Location intermédiaire : plafonds fixés par référence au III de l’article 199 novovicies (plafonds “type Pinel” selon la zone).
- Location sociale / très sociale : plafonds fixés par référence à l’article 199 tricies (univers “Loc’Avantages” / ANAH).
En pratique, pour éviter les erreurs, le plus simple est d’utiliser les outils officiels :
- simulateur ANAH / Loc’Avantages (loyers + ressources) via Service-Public,
Ce simulateur permet de connaitre le plafond de loyer et les avantages fiscaux référents en fonction des ressources des locataires et le type de location envisagée (intermédiaire-loc1, social-loc2, très social-loc3).
Permet de connaître les éléments suivants :
- Plafonds de loyer (selon la taille de la famille)
- Ressources maximales des locataires
- Taux de la réduction d’impôt.
En indiquant l’adresse, le code postal, la ville et la surface du logement concerné.
➤ ➤ Accèder au simulateur Loc’Avantages
- et/ou les plafonds actualisés chaque année (BOFiP – barème 2026)
FAQ – le statut du bailleur privé
Le dispositif Jeanbrun concerne-t-il les maisons individuelles ?
Le texte vise des logements dans un bâtiment d’habitation collectif.
Puis-je faire du meublé (LMNP) avec ce dispositif ?
Non, il s’agit d’une location non meublée (revenus fonciers).
Puis-je louer à mon enfant/mes parents ?
Non : interdiction de louer à un membre du foyer fiscal et à un parent/allié jusqu’au 2ᵉ degré
Quels sont les plafonds de loyers ?
Ils dépendent du niveau choisi (intermédiaire/social/très social) et de la localisation. Le texte renvoie à des plafonds existants + il existe des simulateurs officiels.
Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ?
L’avantage fiscal peut être remis en cause (réintégration/majoration prévue par le texte).
La plus-value est-elle impactée ?
Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction (ce qui peut augmenter la plus-value imposable).
Points de vigilance avant de se lancer :
1) Location à respecter pendant 9 ans (et délai de mise en location)
La location doit être effective dans les 12 mois suivant l’achèvement (ou l’acquisition si postérieure).
2) Remise en cause en cas de non-respect
Si l’engagement n’est pas respecté (vente anticipée, non-respect des conditions…), le revenu foncier de l’année est majoré des amortissements déduits selon un mécanisme prévu par le texte.
3) Attention à la plus-value à la revente
Le CGI prévoit que le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction : cela peut augmenter la plus-value imposable au moment de la cession.
4) Micro-foncier : non compatible
Le texte a prévu l’exclusion du micro-foncier pour les logements relevant du dispositif (il faut raisonner en “revenus fonciers” avec déductions).
5) Démembrement : exclusion (sauf cas particulier)
Le dispositif n’est pas applicable si le droit de propriété est démembré, avec une possibilité de reprise en cas de décès du conjoint (selon conditions).
6) Cumul avec d’autres dispositifs : encadré
Le texte encadre des exclusivités, notamment (selon le cas) avec certains dispositifs Outre-mer et d’investissement locatif.
Chaque projet doit être vérifié (loyers/plafonds, régime fiscal, stratégie patrimoniale, financement, horizon de détention, impact à la revente).
Je vous accompagne notamment sur :
- le choix du montage (détention en direct / SCI non soumise à l’IS selon votre situation),
- l’analyse de la fiscalité (revenus fonciers, déficit, arbitrages),
- la cohérence avec vos objectifs : revenus, constitution de patrimoine, optimisation fiscale, transmission.
Mention d’information : Cette page a un objectif pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles peuvent évoluer (doctrine, formulaires, précisions). Un audit est nécessaire avant toute décision.
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