investir dans des parts de scpi
Générer des revenus complémentaires grâce à l’investissement pierre-papier
Investir en SCPI
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans en assumer la gestion ?
Investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI), aussi appelée « pierre papier », vous permet d’investir indirectement dans de l’immobilier locatif aux côtés d’autres investisseurs.
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse.
C’est un placement via l’immobilier locatif avec un horizon d’investissement à long terme.
Les SCPI font partie des organismes de placements collectifs (OPC). Elles collectent de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.
Investir en SCPI : Une Stratégie de Placement Rentable et Accessible
L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est une solution attractive pour diversifier son patrimoine, générer des revenus passifs et optimiser sa fiscalité sans les contraintes de la gestion immobilière directe.
Investir dans des SCPI peut être un choix stratégique.
Quelles sont les différents types de scpi ?
Les différentes SCPI qui existent ont des objectifs et des stratégies d’investissement différentes.
Certaines sociétés civiles de placement immobilier investissent dans des zones géographiques précises (SCPI régionales, SCPI européennes).
Les sociétés de gestion de ces SCPI s’occupent de :
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- acquérir les biens immobiliers,
- rechercher les locataires,
- établir les différents état des lieux,
- encaisser les loyers
- payer les charges des biens immobiliers,
- effectuer les travaux quand nécessaire
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En contrepartie de cette gestion, les investisseurs s’acquittent de frais de gestion à l’occasion de la souscription de parts, ainsi que des frais annuels de gestion chaque année.
Les SCPI de rendement
Leur objectif principal est de générer des revenus locatifs.
Dans les SCPI de rendement, il existe plusieurs catégories de SCPI, qui se distinguent par la nature des biens immobiliers.
– les SCPI résidentielles : principalement constituées d’immeubles locatifs destinés aux particuliers.
– les SCPI de bureaux : principalement constituées d’immeubles de bureaux, d’immobiliers d’entreprises, d’entrepôts…
– les SCPI de commerces : principalement constituées d’immobilier à vocation commerciale.
– les SCPI spécialisées : elles investissent principalement dans un secteur particulier ( logistique, résidences seniors, santé, hôtellerie…)
– les SCPI diversifiées : elles investissent dans différentes typologies d’actifs immobiliers.
Les SCPI Fiscales
L’objectif principal des SCPI fiscales est de faire bénéficier l’investisseur de réductions d’impôts qui correspondent à une loi fiscale liée à l’immobilier neuf ou l’immobilier ancien à restaurer.
– les SCPI Denormandie : elles permettent d’investir dans des biens immobiliers anciens rénovés en bénéficiant d’une réduction d’impôt,
– les SCPI Malraux : elles achètent et rénovent des biens immobiliers situés en secteurs sauvegardés.
– les SCPI de déficit foncier : elles font l’acquisition de biens immobiliers en mauvais état nécessitant des travaux de rénovation.
Quel rendement attendre d’un investissement en SCPI ?
Investir en SCPI, c’est opter pour un revenu passif régulier sans les contraintes de la gestion locative. Contrairement à l’immobilier locatif classique où vous percevez un loyer mensuel, les SCPI vous versent des dividendes trimestriels, calculés en fonction des loyers collectés par la société de gestion et du nombre de parts que vous détenez.
Ce mécanisme vous permet de générer des revenus complémentaires pérennes, tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques locatifs grâce à un parc immobilier diversifié.
Bon à savoir : le versement des premiers dividendes n’est pas immédiat. Un délai de jouissance, généralement compris entre 3 et 6 mois, s’applique entre la souscription des parts et le début de la distribution des revenus.
Par ailleurs, la valeur des parts évolue dans le temps, en fonction notamment du taux d’occupation des immeubles et des tendances du marché immobilier. Cette revalorisation, effectuée par la société de gestion, peut constituer un levier supplémentaire de performance à moyen-long terme.
Les Avantages des SCPI
Un Investissement Accessible
Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, investir en SCPI est accessible à partir de quelques centaines d’euros, vous permettant ainsi d’investir progressivement et de diversifier vos placements.
Un Rendement Locatif Attrayant
Les SCPI offrent en moyenne un rendement annuel net de 4 à 6 %, souvent supérieur à celui d’un investissement locatif traditionnel, sans les tracas de gestion.
Une Gestion 100 % Déléguée
Avec les SCPI, vous investissez dans un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, résidences spécialisées) géré par une société de gestion. Vous percevez les loyers mensuellement ou trimestriellement, sans souci de recherche de locataires ou d’entretien.
Diversification et Mutualisation des Risques
Contrairement à l’achat d’un bien unique, la SCPI investit dans de nombreux actifs et répartit les risques locatifs sur plusieurs locataires et secteurs d’activité.
Des Possibilités de Financement à Crédit
Investir en SCPI à crédit permet d’utiliser l’effet de levier bancaire pour optimiser votre rendement et votre fiscalité.
Les Inconvénients à Prendre en Compte
Un Placement Moins Liquide
Contrairement à la bourse, la revente de parts de SCPI peut prendre du temps. Il est conseillé d’investir sur un horizon d’au moins 8 à 10 ans.
Une Fiscalité à Anticiper
Les revenus générés sont imposés comme des revenus fonciers, ce qui peut impacter leur rentabilité en fonction de votre tranche marginale d’imposition. Cependant, des solutions existent pour optimiser la fiscalité, comme l’investissement en SCPI à dominante étrangère ou via l’assurance-vie.
Des Frais d’Entrée et de Gestion
Comme tout investissement immobilier, des frais sont appliqués (frais de souscription et de gestion), mais ils sont compensés par les rendements attractifs sur le long terme.
La Fiscalité des SCPI : Comment Optimiser Votre Investissement ?
- SCPI en direct : Investir en SCPI permet de percevoir des revenus réguliers… mais comme tout placement, ces revenus sont soumis à l’impôt. Voici un résumé simple pour comprendre comment cela fonctionne :
1. Les revenus des SCPI sont imposés comme des loyers
Les dividendes que vous recevez chaque trimestre sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc :
– Imposés selon votre tranche d’impôt sur le revenu (TMI),
– Et soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Chaque année, vous devez les déclarer dans votre déclaration de revenus.
2. Deux régimes fiscaux possibles
– Micro-foncier :
uniquement si vous avez déja des revenus fonciers soumis au régime micro-foncier et si ces revenus (SCPI + autres locations nues) sont inférieurs à 15 000 € par an,
Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %, sans avoir à détailler vos charges.
– Régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus) :
Vous pouvez déduire vos charges réelles, comme les intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.
Ce régime est souvent plus avantageux si vous avez financé votre investissement à crédit.
3. Déficit foncier possible
Si vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais…) sont supérieures à vos revenus, cela génère un déficit foncier :
– Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global.
– L’excédent est reportable pendant 10 ans sur vos futurs revenus fonciers.
4. Si la SCPI investit à l’étranger :
Dans certaines SCPI dites « européennes », les biens sont situés hors de France. Dans ce cas :
– Les revenus peuvent être déjà imposés dans le pays d’origine,
– Et la fiscalité française tient compte des conventions fiscales internationales, afin d’éviter une double imposition.
5. Fiscalité des revenus financiers
Certaines SCPI placent une partie de leur trésorerie. Les intérêts générés sont soumis à la flat tax (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30 %.
6. Imposition des plus-values en cas de revente
Si vous revendez vos parts de SCPI avec une plus-value :
– Celle-ci est taxée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.
– Vous bénéficiez d’un abattement selon la durée de détention, jusqu’à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- SCPI via une assurance-vie : permet de bénéficier d’une fiscalité plus douce et d’une transmission optimisée.
- SCPI en nue-propriété : permet de ne pas être imposé sur les loyers pendant la durée du démembrement.
Investir en SCPI : un placement solide mais à bien comprendre
L’investissement en SCPI séduit par sa accessibilité, sa simplicité de gestion et ses rendements attractifs. Toutefois, comme tout placement immobilier, il comporte des risques qu’il est important de connaître.
En effet, ni le capital investi ni les dividendes versés ne sont garantis. La performance d’une SCPI dépend directement de la qualité du marché immobilier, du taux d’occupation des immeubles, et de la gestion des locataires.
Cela signifie que les revenus peuvent varier dans le temps, et que la valeur de vos parts à la revente peut être différente de votre prix d’achat. Cependant, comparé à d’autres placements comme les actions en bourse, l’immobilier est historiquement moins volatil, et offre une plus grande stabilité sur le long terme.
C’est pourquoi il est essentiel d’être bien accompagné dans le choix de vos SCPI : je vous aide à sélectionner les solutions les plus pertinentes en fonction de votre profil, de vos objectifs (rendement, défiscalisation, transmission…) et de votre horizon d’investissement, afin de sécuriser patrimoine.
Je vous aide également à structurer votre investissement de manière optimisée pour maximiser vos revenus et minimiser votre fiscalité.
Comment financer votre investissement avec un accompagnement expert ?
Investir, que ce soit dans l’immobilier, les SCPI, ou d’autres véhicules patrimoniaux, nécessite une approche stratégique du financement.
Le levier du crédit est un atout puissant pour optimiser votre investissement et maximiser votre rentabilité, mais encore faut-il structurer son financement de manière intelligente.
Mon rôle est de vous accompagner de A à Z dans cette démarche : de la définition de votre projet à l’obtention des meilleures conditions de financement, en passant par la négociation des taux et l’optimisation de votre structure d’endettement.
Grâce à mon expertise en gestion de patrimoine et mes partenaires spécialisés dans le financement, je vous aide à identifier les solutions les plus adaptées : Le financement locatif sur 25 ans sans apport, le crédit hypothécaire de trésorerie, le prêt viager hypothécaire pour les personnes de + de 60 ans, le prêt amortissable, financement de SCI ou encore le regroupement de crédits pour augmenter votre capacité d’investissement.
En passant par mon accompagnement, vous bénéficiez d’un conseil sur-mesure, d’un accès facilité aux meilleures offres du marché et d’une structuration optimale de votre projet, afin de sécuriser votre investissement et d’en maximiser les bénéfices.
Mon objectif ? Vous permettre de concrétiser vos ambitions avec un montage financier performant, adapté à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux.
Et si vous passiez à l’action !
Investir en SCPI, c’est choisir un placement immobilier rentable, stable et sans les contraintes de gestion. Mais pour en faire un véritable levier de performance, encore faut-il sélectionner les bonnes SCPI, structurer votre investissement intelligemment et anticiper les impacts fiscaux.
C’est précisément là que mon accompagnement prend tout son sens : je vous propose un accompagnement sur-mesure, adapté à vos objectifs et à votre situation.
Mon rôle : vous guider à chaque étape, de la sélection des SCPI à l’optimisation fiscale, en passant par la stratégie de financement.
Nous pouvons nous rencontrer chez vous ou dans vos bureaux à Nîmes, Paris, Lyon, Marseille, Nice, ou directement dans mes bureaux à Nîmes. Vous êtes ailleurs en France ou à l’étranger ? Je vous reçois aussi en visio, où que vous soyez.
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