Investissement défiscalisant
Investir avec le dispositif Girardin locatif Outre-mer (CIOP)
Réduire fortement son impôt sur les sociétés en soutenant la construction de logements en Outre-mer
Qu’est-ce que le dispositif Girardin CIOP ?
Le Crédit d’Impôt Outre-mer Productif (CIOP, art. 244 quater W du CGI) est un dispositif fiscal permettant aux entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) d’investir dans l’immobilier locatif neuf en Outre-mer (DOM).
En contrepartie d’un engagement de location de 7 ans à usage de résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, l’entreprise bénéficie d’un crédit d’impôt pouvant atteindre 35 % du prix de revient plafonné du logement.
C’est une opportunité double :
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Optimiser votre fiscalité en réduisant fortement votre IS.
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Contribuer au développement local en participant à la résorption du déficit de logements dans des territoires en forte croissance démographique (notamment la Guyane, la Réunion, la Martinique, la Guadeloupe, Mayotte).
Investir via une SCI : un montage adapté aux entreprises
Le dispositif CIOP fonctionne généralement via la création d’une société interposée domiciliée en Outre-mer (SCI à l’IS ou SARL).
Concrètement :
1 – Votre entreprise (IS1) apporte des fonds ou un compte courant à la SCI (IS2) créée en Outre-mer.
2 – La SCI (IS2) acquiert le logement neuf et opte pour le crédit d’impôt.
3 – Le bien est mis en location pendant 7 ans à un locataire éligible (plafonds de loyers et de ressources).
4 – La SCI conserve le bien et ses associés conservent les parts pendant la durée d’engagement.
5 – Le crédit d’impôt généré par la SCI est imputable sur l’IS de votre société via un mécanisme de remontée de dividendes ou d’intégration fiscale.
Ce montage permet d’investir même si votre siège social est en métropole, tout en sécurisant le cadre juridique et fiscal.
Comment fonctionne le crédit d’impôt Girardin CIOP ?
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Assiette : prix du logement plafonné (ex. 3 295 €/m² en 2025).
- Taux : 35 % appliqués sur cette base.
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Versement échelonné :
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70 % à l’achèvement des fondations,
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20 % à la mise hors d’eau,
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10 % à la livraison.
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Durée de location : 7 ans minimum.
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Conditions : plafonds de loyers (ex. 207 €/m²/an en 2025) et de ressources des locataires (ex. 69 773 € pour un couple).
En parallèle, votre société continue de bénéficier de :
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l’amortissement comptable du bien,
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la déduction des intérêts d’emprunt si l’acquisition est financée à crédit.
Exemple concret : un T3 en Guyane
Imaginons qu’une société soumise à l’IS investisse dans un T3 de 74 m² à Cayenne pour un montant total de 285 000 €.
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Base défiscalisable : 74 m² × 3 295 €/m² = 243 830 € (plafond 2025).
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Crédit d’impôt : 243 830 € × 35 % = 85 340 €.
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Répartition :
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70 % (59 738 €) l’année de l’achèvement des fondations,
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20 % (17 068 €) à la mise hors d’eau,
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10 % (8 534 €) lors de la livraison.
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Ainsi, dès les premières années, l’entreprise récupère l’essentiel de l’avantage fiscal. En parallèle, à la fin des travaux, le logement est loué, générant des loyers réguliers qui participent au financement de l’opération.
Cet exemple illustre l’intérêt du dispositif : réduction d’IS rapide et significative, création d’un actif immobilier et contribution à la construction de logements en Outre-mer.
Les avantages pour votre entreprise :
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Réduction immédiate et conséquente de l’IS (jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros selon l’investissement).
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Optimisation de votre trésorerie : augmentation du résultat net après impôt, plus de dividendes distribuables et renforcement de vos fonds propres.
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Effet de levier bancaire : les loyers perçus et le crédit d’impôt participent au financement de l’opération.
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Diversification patrimoniale de votre société à travers l’immobilier locatif.
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Contribution citoyenne : vous participez activement à la construction de logements dans des zones en forte tension.
Les points de vigilance :
Comme tout dispositif fiscal, le Girardin CIOP implique certaines contraintes :
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Obligation de respecter la durée d’engagement locatif (7 ans).
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Plafonds stricts sur les loyers et les ressources des locataires.
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Obligations comptables et fiscales : dépôt annuel des comptes de la société interposée.
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Nécessité de bien sélectionner le promoteur et l’emplacement pour limiter le risque de vacance locative.
Ces points expliquent pourquoi il est indispensable de se faire accompagner par un professionnel de confiance.
Pourquoi se faire accompagner ?
Le montage du Girardin locatif Outre-mer CIOP est technique : création d’une société interposée en Outre-mer, choix du financement, respect des plafonds et obligations légales…
En tant que conseillère en gestion de patrimoine, je vous accompagne avec mes partenaires spécialisés dans ces opérations sur :
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La sélection rigoureuse des projets,
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La structuration juridique et fiscale de l’opération,
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Le suivi administratif et comptable pendant toute la durée de l’engagement,
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L’optimisation globale de votre stratégie patrimoniale et fiscale.
Le Girardin CIOP est une solution puissante pour réduire l’impôt sur les sociétés tout en investissant dans un actif immobilier concret et utile. C’est un levier fiscal adapté aux entreprises bénéficiaires, désireuses d’allier optimisation financière et engagement sociétal.
Clarification importante : plafonnement fiscal
Le dispositif Girardin locatif Outre-mer (CIOP) s’adresse aux entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Contrairement aux dispositifs Outre-mer destinés aux particuliers imposés à l’IR (articles 199 undecies A, B ou C), le CIOP n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € ou 18 000 €.
[»» + infos sur le dispositif Girardin industriel (art. 199 undecies B) pour le particulier ]
Concrètement, cela signifie que votre entreprise peut bénéficier d’un crédit d’impôt bien supérieur à 18 000 €, proportionnel à l’investissement réalisé, sans être limitée par les plafonds applicables aux particuliers.
C’est ce qui fait la puissance du Girardin CIOP : une optimisation fiscale à grande échelle, réservée aux sociétés, permettant de réduire très fortement l’IS tout en créant un actif immobilier.
FAQ – Girardin locatif Outre-mer CIOP
1. Mon entreprise doit-elle être située en Outre-mer pour bénéficier du dispositif ?
Non. Même si le crédit d’impôt est réservé aux sociétés domiciliées en Outre-mer, il est possible de créer une société interposée (SCI à l’IS ou SARL) domiciliée dans les DOM, qui réalisera l’investissement. Le crédit d’impôt remonte ensuite à votre société mère située en métropole.
2. Que se passe-t-il si mon locataire quitte le logement avant la fin des 7 ans ?
L’obligation est de maintenir le bien en location. En cas de départ d’un locataire, vous devez relouer rapidement dans le respect des plafonds de loyers et de ressources. Tant que le bien reste proposé à la location, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause.
3. Quels types de biens sont éligibles au crédit d'impôts Girardin CIOP ?
Le dispositif concerne uniquement les logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) destinés à la résidence principale du locataire.
4. Quel est le plafond d’investissement donnant droit au crédit d'impôt ?
Le plafond est de 3 295 € par m² habitable (2025), avec un crédit d’impôt calculé sur cette base dans la limite de 1 million d’euros par société interposée.
5. Peut-on financer l’acquisition à crédit ?
Oui, et c’est même une pratique courante. Les intérêts d’emprunt sont déductibles à 100 %, ce qui renforce l’effet de levier du dispositif. Les loyers perçus viennent également compléter le financement.
6. Quels sont les risques principaux ?
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Le non-respect des conditions fiscales (durée de location, plafonds de loyers et de ressources, dépôt des comptes).
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Le risque locatif (vacance ou impayés), bien que limité dans des zones où la demande est très forte (ex. Guyane).
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Le choix du promoteur : il est essentiel de sélectionner un acteur fiable et solide pour éviter les retards ou malfaçons.
7. Puis-je cumuler ce dispositif avec d’autres réductions d’impôts ?
Non. Si vous optez pour le crédit d’impôt CIOP, vous devez renoncer aux autres dispositifs fiscaux Outre-mer (réductions ou déductions d’impôt) sur le même investissement.
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Si votre entreprise choisit le CIOP (art. 244 quater W du CGI) pour un logement donné, elle ne peut pas appliquer en parallèle une déduction fiscale (art. 217 undecies & duodecies) ou un autre crédit d’impôt (logement social – art. 244 quater X ou investissements productifs – art. 244 quater Y) sur ce même bien. Le fisc interdit tout double avantage fiscal sur un seul et même investissement.
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En revanche, rien n’empêche une société de :
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réaliser un premier investissement sous le régime CIOP (crédit d’impôt),
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et un second sous un autre dispositif Outre-mer tant que chaque dispositif est appliqué à un bien différent.
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Grâce à mon accompagnement et mes partenaires, vous sécurisez toutes ces étapes : sélection du projet, création de la société interposée, suivi fiscal et juridique, optimisation globale de votre stratégie patrimoniale.
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