Défiscalisation immobilière
LMNP – le statut du loueur meublé non professionnel
Le principe de la location meublée en LMNP
La location meublée permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscalement avantageuses, tout en percevant des revenus locatifs faiblement imposés.
Ce régime s’applique à divers types de biens, qu’ils soient neufs ou anciens, et s’étend aux résidences avec services pour étudiants, seniors, touristes, ou d’affaires.
Il n’impose aucune limite au nombre de biens détenus, ce qui en fait une stratégie flexible et attractive pour les investisseurs
Avantages fiscaux du LMNP
Les revenus locatifs en LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils peuvent être déclarés selon trois régimes fiscaux : le micro-BIC (avec un abattement de 50%), le réel simplifié ou le réel normal. Le régime réel permet d’imputer les amortissements sur les revenus, réduisant considérablement voire annulant l’impôt sur les loyers.
De plus, l’investissement dans une résidence avec services offre la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition, sous certaines conditions.
Le statut de loueur meublé : LMNP vs LMP
Le choix entre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP) dépend de plusieurs critères et influence directement la fiscalité et la gestion de l’investissement.
1. Statut LMNP
Le LMNP est le plus répandu.
Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des 2 conditions suivantes est remplie :
- Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres de votre foyer fiscalEnsemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge) sont inférieures à 23 000 €
- Les recettes (les loyers des meublés ) sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC: BIC : Bénéfices industriels et commerciaux…).
Ce statut offre une gestion simplifiée et permet de bénéficier d’avantages fiscaux, comme l’amortissement des biens au régime réel ou un régime micro-BIC avec un abattement de 50 %. Il convient parfaitement aux particuliers souhaitant diversifier leur patrimoine sans alourdir leur fiscalité.
2. Statut LMP
Le LMP, en revanche, s’adresse aux investisseurs percevant plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels et dont ces revenus représentent plus de 50 % des revenus totaux du foyer. Il impose une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Ce statut offre certains avantages, comme la possibilité de déduire les déficits fonciers sans limite de montant sur le revenu global et l’exonération partielle ou totale des plus-values en cas de cession après cinq ans. Cependant, il implique une gestion administrative plus complexe et une imposition potentiellement plus élevée en cas de forte rentabilité.
En résumé, le LMNP privilégie la simplicité et une fiscalité réduite, tandis que le LMP offre des opportunités d’optimisation plus poussées, adaptées aux investisseurs réalisant des revenus locatifs significatifs.
Le choix du statut dépend donc des objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur.
Procédure pour s’inscrire en LMNP
Pour déclarer votre activité de loueur meublé :
- Déclaration d’activité :
- Remplissez le formulaire P0i dans les 15 jours suivant l’acquisition ou la mise en location.
- Exemple : Vous achetez un bien le 1er janvier. Le formulaire doit être envoyé avant le 15 janvier.
- Cotisation foncière des entreprises (CFE) :
- Déclarez votre activité via le formulaire 1447.
- Exemple : Pour un appartement dans une petite ville, la CFE peut s’élever à environ 150 €/an.
- Obtenez un numéro de Siret :
- Déclarez vos revenus sur le formulaire 2042 C PRO.
- Suivi comptable et fiscal :
- Tenez une comptabilité conforme avec des amortissements précis.
- Exemple : Amortissement d’un bien de 200 000 € sur 25 ans = 8 000 €/an déductibles.
Fiscalité : Location meublée longue durée – Quels revenus déclarer ?
Cette synthèse permet de mieux comprendre les obligations fiscales et réglementaires de la location meublée longue durée.
1. Définition de la location meublée
Un logement est considéré comme « meublé » s’il est loué avec le mobilier minimum nécessaire pour que le locataire puisse y vivre convenablement. Cette liste inclut, entre autres :
- Literie, dispositifs d’occultation (rideaux, stores),
- Équipements de cuisine (plaques de cuisson, four, réfrigérateur),
- Vaisselle et ustensiles,
- Mobilier (table, chaises, rangements),
- Luminaires et matériel d’entretien.
Le logement doit être loué sous un bail de résidence principale.
2. Revenus à déclarer
Tous les revenus tirés de la location meublée sont imposables, sauf exception :
- Le logement loué fait partie de votre résidence principale.
- Le loyer est fixé à un tarif raisonnable, selon les plafonds au mètre carré (par exemple, 152 €/m² hors Île-de-France en 2024).
3. Régimes fiscaux applicables
Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Trois situations principales :
- Recettes annuelles < 77 700 € HT (Micro-BIC) :
- Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (minimum 305 €).
- Déclaration via le formulaire n°2042 C-Pro.
- Option pour le régime réel (peu importe le montant des recettes) :
- Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, amortissements, etc.).
- Si vous constatez un déficit (plus de charges que de loyers), vous pouvez le déduire de vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes.
- Déclaration via le formulaire professionnel 2031-SD.
- Recettes annuelles > 77 700 € HT :
- Imposition obligatoire au régime réel.
- Déclaration professionnelle 2031-SD et complémentaire n°2042 C-Pro.
4. Cotisations et obligations supplémentaires
En tant que loueur, vous êtes redevable de :
- Taxe foncière (propriétaire),
- Cotisation Foncière des Entreprises (CFE),
- CVAE (chiffre d’affaires > 152 500 € HT).
5. Démarches préalables
Avant de commencer l’activité, il est obligatoire de déclarer votre activité sur le site formalites.entreprises.gouv.fr pour obtenir un numéro SIRET.
investir en résidences services
Investir dans des résidences avec services (comme celles destinées aux étudiants, seniors, ou résidences touristiques) garantit des revenus réguliers grâce à un bail commercial signé avec un gestionnaire.
Cela simplifie la gestion locative, bien que certains risques subsistent, notamment la défaillance du gestionnaire ou des contraintes liées au renouvellement du bail
Les nouvelles règles de la fiscalité locative de tourisme en 2025
À compter de 2025, des évolutions majeures seront appliquées à la fiscalité et à la réglementation des locations meublées touristiques, visant à renforcer leur encadrement à l’échelle locale :
- Déclaration obligatoire : Au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration (enregistrement auprès d’un téléservice national dédié).
Les loueurs louant leur résidence principale devront le prouver le cas échéant en fournissant leur avis d’imposition établi à leur nom avec l’adresse du meublé de tourisme.
- Révision des abattements fiscaux : Les taux seront ajustés dès janvier 2025 :
- 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes (revenus jusqu’à 77 700 €).
- 30 % pour les meublés non classés (revenus jusqu’à 15 000 €).
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Obligatoire pour les nouveaux contrats dans les zones tendues, avec des exigences progressives de classes DPE (A à E dès 2024, A à D dès 2034). L’absence de conformité entraînera des amendes significatives.
- Pouvoirs élargis aux maires : Les communes pourront limiter la durée annuelle de location des résidences principales (90 jours maximum au lieu de 120 jours aujourd’hui) et imposer des quotas pour les meublés touristiques. Des amendes substantielles sont prévues pour les infractions.
- Règlement de copropriété : Les copropriétaires pourront plus facilement interdire la location en meublé de tourisme dans leurs immeubles, grâce à une majorité de deux tiers au vote en assemblée générale. À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété pourront interdire ou non les meublés de tourisme.
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Je vous guide à chaque étape : sélection de biens meublés éligibles au LMNP, étude de rentabilité, mise en relation avec des partenaires de confiance, montage fiscal et suivi administratif. Vous gagnez un temps précieux tout en restant maître de vos décisions
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